杭州市临安区农村住房规范化建设管理工作领导小组文件

临农房建管〔2018〕2 号

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杭州市临安区农村住房规范化建设管理工作

领导小组关于印发《临安区农村宅基地使用权

及房屋所有权登记发证实施细则（试行）》的通知

各镇人民政府、街道办事处，区各有关部门：

   《临安区农村宅基地使用权及房屋所有权登记发证实施细则（试行）已经临安区农村住房规范化建设管理工作领导小组研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

  杭州市临安区农村住房规范化建设管理工作领导小组

    2018年6月12 日

临安区农村宅基地使用权及房屋所有权

登记发证实施细则

(试 行)

第一章  总  则

第一条  为加快推进农村宅基地使用权及房屋所有权统一登记工作，妥善处理农村宅基地及房屋历史遗留问题，保护权利人合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《不动产登记暂行条例》、《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村居民建房难的意见》（以下简称浙政办发〔2014〕46号意见）、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（以下简称浙政办发〔2014〕73号意见）、《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（以下简称浙政办发〔2017〕43号通知）等法律法规政策规定，结合我区实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于我区行政区域内所有农村宅基地使用权及房屋所有权的登记工作。

本细则所称宅基地是指依法取得用于建造住房及其附属设施的农村集体所有土地。

宅基地使用权及房屋所有权确权登记以“户”为单位，由户主申请登记并持证。因特殊情况，确需由户主代表申请登记并持证的，由家庭成员自行协商确定户主代表。

 第二章  原  则

第三条 依法登记原则。按照相关法律、法规、规范性文件规定，农村宅基地使用权及房屋所有权应当依法进行登记，对于农村居民违法占地建设等历史遗留问题，要按政策界线妥善处理后才能登记。

第四条 依申请登记原则。农村宅基地使用权及房屋所有权登记应当由申请人自愿提出申请，依据不动产登记相关规定，提交申请登记所需材料。

申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请登记。

第五条 房地权利一致原则。申请人申请农村宅基地使用权及房屋所有权登记，应当遵循产权清晰、房屋所有权人与宅基地使用权人一致原则，房屋依法转移时，宅基地应当一并转移，确保房地权利主体相对应。

第六条  尊重历史原则。坚持“权属合法、界址清楚、一户一宅、法定面积”的前提下，妥善处理农村村民建房管理中存在少批多建、未批先建等历史遗留问题，做到“先易后难，先简后繁、先确权后发证”，切实维护村民合法权益。

第三章 权籍调查

第七条 本次农村宅基地使用权及房屋所有权集中统一登记前由属地镇（街道）委托有资质的中介机构对土地和房屋进行调查测绘，获取权籍调查成果，在村委公开栏公示后形成完整的农村宅基地及房屋不动产登记权籍调查资料，做到一户一档。

第八条 宅基地宗地以主房占地范围为主，结合批准面积确定。主房与附属用房相连的，主房占地不足批准面积的可将相连附属用房划入宗地范围；主房占地超过批准面积，按主房占地范围划定宗地。

第九条 原已登记的宅基地使用权，经实地核实宗地界址无变化的可不重新指界，通过房屋调查测量，形成房地一体的权籍调查成果。宗地界址发生变化的，应重新指界确认。

第四章 权属确认

第十条 原已登记的宅基地及房屋，根据原合法登记面积进行确权;原未登记的宅基地及房屋，根据审批文件或其它权属来源依据确权。

第十一条 严格按照先确定宅基地使用权、再确定房屋所有权的要求，分步做好农村宅基地及房屋历史遗留问题的处理工作。农村宅基地使用权及房屋所有权可分不同阶段进行权属确认：

(一)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村居民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权和房屋所有权。

（二）1982年2月13日至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农村居民未经批准占用宅基地建房,且在1993年11月1日后未发生变化的，在按浙政办发〔2014〕73号文件规定确定宅基地使用权的基础上，根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权；对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。

（三）1993年11月1日至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村居民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台前，农村居民未经批准占用宅基地建房的，但建房者符合建房条件，且经本农村集体经济组织同意并公示无异议的，先按规定补办村镇规划和用地审批手续后，再根据补办手续批准的面积确定宅基地使用权和房屋所有权；宅基地已经批准或已取得宅基地使用权证，但房屋未经村镇规划审批，且至今未扩建或翻建的，房屋在三层以内(建筑檐口高度不超过10.5米)可按批准或确权的宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权，房屋超过三层的，超出部分不予确认房屋所有权。

（四）2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号意见出台后，违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，一律按现行政策处理。

第十二条 农村居民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，按照“三改一拆”相关政策应当拆除的，坚决予以拆除，对符合浙政办发〔2014〕73号文件规定，允许补办审批手续的，应当依法处理后同步补办村镇规划和用地审批手续,并按照补办面积确定宅基地使用权和房屋所有权。

对农村居民超面积建房，不符合补办审批手续但又确实无法拆除的，经镇（街道）组织认定后，可暂时保留违法超占超建的宅基地及房屋，超占超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除，并根据以下情形予以确权：

(一)2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号意见出台前建造的房屋，超批准用地面积50%以下且超批准建筑面积100%以下的，可对批准面积进行确权登记发证，对违法超占部分不予以确权，超出该标准的，整幢房屋不予确权。

(二)2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号意见出台后建造的房屋，超批准用地面积10%以下且超批准建筑面积20%以下的，可对批准面积进行确权登记发证，对违法超占部分不予以确权，超出该标准的，整幢房屋不予确权。

（三）2017年11月3日《临安区加强农房建设管理实施细则》（临农房建管〔2017〕1号文件）发布后，超批准面积占用宅基地建房，未按现行政策完善用地规划审批手续的，整幢房屋不予确权。

（四）不动产登记时能区分超占位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明超占位置和面积；确实无法区分超占位置的，应当注明超占面积。违法超占超建面积不予确认宅基地使用权和房屋所有权，只在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明。

第五章 登记发证

第十三条 杭州市国土资源局临安分局负责牵头组织、协调、指导开展农村宅基地使用权及房屋所有权登记发证工作；镇（街道）负责承办宅基地使用权及房屋所有权登记发证工作，具体负责宣传发动、权属调查、房屋质量安全认定、受理、审核、登记、发证和档案移交等工作。

第十四条 农村宅基地使用权及房屋所有权登记按照申请、受理、审核、登簿、缮证的程序进行。属宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应在登簿前按规定进行公告。

第十五条  登记发证程序：

（一）收集资料。由镇（街道）组织作业单位、村委会对农村宅基地及房屋审批、登记、户籍等相关资料进行收集，形成“一户一档”材料。

（二）测绘与权属调查。由作业单位根据“一户一档”材料对农村宅基地及房屋开展不动产权籍调查、测绘，出具相关成果资料。各镇（街道）根据不动产测绘成果，结合“三改一拆”、“无违建县”创建等工作对权属状况进行审核。

（三）申请。符合登记条件的农户以户为单位，由户主或户主指定委托人书面向镇（街道）提出登记申请，提交身份证、户口簿、用地批文等登记必备资料。

（四）受理。镇（街道）根据农户提交的材料和一户一档资料进行初步审查，对产权明晰、符合相关要求的予以受理。

（五）审核。由镇（街道）根据本《实施细则》对申请发证的农村宅基地及房屋进行分类审核，并对符合登记条件的农户在土地所在村村务公开栏进行公告，公告期为15个工作日。

（六）登记发证。公告期满后无异议或异议不成立的，由镇（街道）进行审核、登记、缮证。缮证完成后由镇（街道）统一发给申请人。

（七）档案整理。镇（街道）在登记发证完成后应及时将登记资料整理齐全，统一移交杭州市国土资源局临安分局进行存档。

第十六条 申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记应当提供下列材料：

（一）不动产登记申请书；

（二）询问记录；

（三）身份证、户口簿、集体经济组织成员身份证明，如委托办理的，应提交授权委托书和委托代理人身份证复印件；

（四）不动产权属来源证明材料，包括原不动产权利证书及用地规划审批或补办批文等；

（五）农村土地及房屋登记权属确认表；

（六）权属调查表、宗地图、房屋平面图等不动产权籍调查成果；

（七）应提交的其他材料。

申请人因遗失等原因无法提供资料原件的，应提供经存档机关确认与原件一致的复印件。

第十七条 其他情况

（一）农户符合分户条件要求分户申请宅基地及房屋转移登记的，凭分家析产协议书等相关资料，经村、镇（街道）审核同意后办理宅基地及房屋转移登记。

（二）夫妻离婚涉及分割房产而申请宅基地及房屋转移登记的，申请人可持离婚证、离婚判决书或调解书及离婚财产分割协议，按所分得的合法房屋面积，申请转移登记。

（三）两户或两户以上农户共同使用一处宅基地的，由相关农户自行协商确定各自使用范围，能够确定各户准确使用界线的，按确定的界线分割单独确权登记；不能确定各户准确界线但能够确定各自分摊面积的，按协商确定的分摊面积办理确权登记。

第十八条 非本集体经济组织成员具有下列情形之一的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记：

（一）依法继承房产；

（二）因新农村建设、地质灾害防治、下山脱贫等原因，经依法批准建房；

（三）法律、法规规定的其他情形。

第十九条　已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员，因继承房屋占用农村宅基地的，在不动产登记簿和不动产权证书注记“继承所得，权利人为本农村集体经济组织成员住宅的合法继承人”。非本集体经济组织成员继承房屋占用农村宅基地的，在不动产登记簿和不动产权证书注记“继承所得，权利人非本农村集体经济组织成员”。

第二十条  申请宅基地使用权及房屋所有权登记有下列情形之一的，不予登记发证：

（一）违反“一户一宅”法律规定的；

（二）不动产权属有争议的；

（三）土地、房屋违法违规行为尚未处理或正在处理的；

（四）已批准取得新宅基地、农居多层公寓等住房保障，原宅基地未按规定退出注销的；

（五）城镇居民等非本集体经济组织成员违法取得宅基地及房屋的；

（六）经认定属于D级危房的；

（七）不能提供合法有效土地权属来源证明文件等申请材料的；

（八）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第六章 附 则

第二十一条 本实施细则未尽事宜或与国家现行法律、省市行政法规不一致的，按现行法律法规规定执行。

第二十二条 本实施细则自2018年7月1日起执行，由杭州市国土资源局临安分局负责解释。

附件1                 不动产登记申请书

                                                单位：平方米 

附件2      

宅基地及房屋登记权属确认表

单位：平方米

备注:

宅基地确权面积和房屋确权面积的填写：原已登记发证的，填写原合法登记面积；原未登记发证但有审批文件的，填写审批文件确认的面积；未经规划审批的房屋，在三层以内可按批准或确权的宅基地使用权范围内的房屋建筑面积填写。实测面积小于上述面积的，填写实测面积。

附件3

询 问 记 录

根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》的有关规定，现就申请不动产登记的有关事项进行询问，请您如实回答。

    1.问：不动产登记申请事项是否是您的真实意思表示？

答： □是    □否

2.问：申请登记所提交的证明文件、材料是否真实、合法、有效？

答：□是    □否

3.问：申请登记所提交的证明文件、申请表等所有登记材料中，签字是否为申请人本人签署（盖章）或经申请人授权，代表其本人真实意愿？

答：□是    □否

4.问:申请登记的不动产是否为您户单独所有？

答：□是    □否

5.问：权利是否有诉讼或其他争议存在？

答：□是    □否

6.问：是否还有其他需要说明的事项吗？（若没有，请填写否）

答：□是    □否

7. 问：请您仔细核对上述您所答的内容，如若无误，请签字确认。（请填写：已核对，上述内容与我陈述一致。）

答：                                                   

被询问人签名（盖章）：                     日期：      年    月    日

询问人签名（盖章）：                      日期：      年    月    日

附件4  

临安区农村居民建房补办手续审批表

批准文号：           农房补办〔    〕第        号

附件5