信息索引号 002508203/2021-69405 文件编号
责任部门 区住建局 公开形式 主动公开
公开范围 面向社会 公开时限 长期公开
点击次数 发布时间 2021-01-05 10:58:49
《民法典》时代到来,2021年小区动用维修资金规则有了新变化!

城市小区管理涉及千家万户,事关群众利益。长期以来,小区重要共同决定事项,往往存在着“久拖不议,议而不决”的现象,“老旧小区加装电梯难”“维修资金使用难”等屡屡成为热点问题。

为提升小区基层治理效能,2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典》第278条规定,对小区业主共同决定事项和表决规则进行了重大调整,以回应民众关切,解决小区共治难题。


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一《中华人民共和国物权法》第76条原有规定


物权法第76条规定,下列事项由业主共同决定:

<ul style="list-style-type: circle;" list-paddingleft-2">
  • 制定和修改业主大会议事规则;

  • 制定和修改管理规约;

  • 选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  • 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  • 使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  • 筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  • 改建、重建建筑物及其附属设施;

  • 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动

  • 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。



《民法典》条款对业主动用物业维修资金表决规则有什么变化?

根据《民法典》第278条规定,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决,经参与表决“双半数”同意即可。




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三《民法典》规定的解读


原有规定存在的问题


《中华人民共和国物权法》第76条对小区业主共同决定事项实行“绝对多数决”原则,即专有面积和人数同时达到绝对多数(即2/3以上)。当涉及维修资金使用和加装电梯等部分业主利益时,其他业主不可能同意,难以达到2/3以上表决通过,容易造成了小区管理问题的“反公地悲剧”(即表决权过于分散,导致决策难以达成,因决策困局而产生“悲剧”)。


针对这一顽疾,民法典在以下几个方面适时进行了调整:


降低维修资金启动门槛


根据《民法典》第278条的规定,关于维修资金的“筹集”和“使用”议题的表决,均必须有双“三分之二”以上的业主参与,但两个议题的通过,只需要分别达到参与表决人数中的双“四分之三”和双“半数”即可。如果说按照《物权法》的规定,“筹集”和“使用”的难度系数均为0.67(即2/3)的话,那么按照《民法典》的规定,则“筹集”的难度系数仅为0.5(即2/3×3/4),而“使用”的难度系数仅为0.33(即2/3×1/2)。


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规定紧急情况下可以绕过业主共同决议程序申请使用


《民法典》第281条规定:紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。即在紧急情况需要动用专项维修资金时,可省去业主讨论或业主大会讨论的程序。


四 临安维修资金使用新规则

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中共杭州市临安区委 杭州市临安区人民政府

政府信息公开

索引号

002508203/2021-69405

发布机构

区住建局

备注/文号

发布日期

2021-01-05 10:58:49

《民法典》时代到来,2021年小区动用维修资金规则有了新变化!

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城市小区管理涉及千家万户,事关群众利益。长期以来,小区重要共同决定事项,往往存在着“久拖不议,议而不决”的现象,“老旧小区加装电梯难”“维修资金使用难”等屡屡成为热点问题。

为提升小区基层治理效能,2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典》第278条规定,对小区业主共同决定事项和表决规则进行了重大调整,以回应民众关切,解决小区共治难题。


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一《中华人民共和国物权法》第76条原有规定


物权法第76条规定,下列事项由业主共同决定:

<ul style="list-style-type: circle;" list-paddingleft-2">
  • 制定和修改业主大会议事规则;

  • 制定和修改管理规约;

  • 选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  • 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  • 使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  • 筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  • 改建、重建建筑物及其附属设施;

  • 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动

  • 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。



《民法典》条款对业主动用物业维修资金表决规则有什么变化?

根据《民法典》第278条规定,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决,经参与表决“双半数”同意即可。




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三《民法典》规定的解读


原有规定存在的问题


《中华人民共和国物权法》第76条对小区业主共同决定事项实行“绝对多数决”原则,即专有面积和人数同时达到绝对多数(即2/3以上)。当涉及维修资金使用和加装电梯等部分业主利益时,其他业主不可能同意,难以达到2/3以上表决通过,容易造成了小区管理问题的“反公地悲剧”(即表决权过于分散,导致决策难以达成,因决策困局而产生“悲剧”)。


针对这一顽疾,民法典在以下几个方面适时进行了调整:


降低维修资金启动门槛


根据《民法典》第278条的规定,关于维修资金的“筹集”和“使用”议题的表决,均必须有双“三分之二”以上的业主参与,但两个议题的通过,只需要分别达到参与表决人数中的双“四分之三”和双“半数”即可。如果说按照《物权法》的规定,“筹集”和“使用”的难度系数均为0.67(即2/3)的话,那么按照《民法典》的规定,则“筹集”的难度系数仅为0.5(即2/3×3/4),而“使用”的难度系数仅为0.33(即2/3×1/2)。


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规定紧急情况下可以绕过业主共同决议程序申请使用


《民法典》第281条规定:紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。即在紧急情况需要动用专项维修资金时,可省去业主讨论或业主大会讨论的程序。


四 临安维修资金使用新规则

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