尊敬的陈宇英委员：

您在区政协十届四次会议上提出《关于加强我区老旧小区改造项目监督管理的建议》的建议，已由区政府交我局主办。该提案对我区老旧小区改造项目监督管理中存在的问题梳理透彻、建议中肯实用，现就下步如何加强旧改项目管理答复意见反馈如下：

一、旧改项目监管突出问题

（一）项目落实方面。主要存在三个矛盾：一是进度要求与项目管理之间的矛盾。上级对老旧小区改造项目的时间要求较紧，但街道作为建设单位经验不足，前期工作不够深入，项目实施的精细化推进不够，可能会达不到项目管理要求。二是项目招标与施工质量之间的矛盾。由于招投标规定的限制，中标企业施工水准参差不齐，导致个别项目施工进度、质量存在瑕疵。三是政府责任与业主主体之间的矛盾。旧改项目实施前均要开展群众意愿征集、项目方案公示，以体现业主主体的原则，但实际无论在实施过程还是在资金凑集等方面过度依赖政府，导致政府在旧改过程中承担无限责任，监管压力大。

（二）改造过程方面。一是改造成效与群众期望还有差距。“街区”改造模式按照每平方400元的标准投入，主要以基础配套功能提升为改造重点，以满足群众基本需求为主，改造后居民个人获得感还不够强，与群众期望还有差距。二是落实少数服从多数的原则仍有现实困难。改造区块都是按照少数服从多数的要求实施改造，但少数群众在施工用材、停车位与绿化方案的选择等方面坚持己见，产生很多信访投诉问题，甚至存在较多无理访。三是施工过程中沟通协调有困难。施工单位与改造区块内住户的沟通不够，有些问题整改不及时，导致问题升级形成信访问题。同时，区住建、街道在项目施工过程中的沟通协调力度还需进一步加大。

（三）建设管理方面。建设程序中存在不规范的现象，存在边设计边施工、未经审批扩大建设规模，部分隐蔽工程资料缺失等问题。

（四）长效管理方面。临安街区改造范围内不成规模3幢以下零星小区较多，按照“化零为整”的改造原则，力争实现“街区”物业管理全覆盖。但后续长效管理仍存在很多问题：一是零星小区封闭管理难度大。特别是单位宿舍基本不同意与相邻楼幢整合封闭管理。二是业主自治组织成立难度大。对于老旧小区而言，由于产权成分和住户阶层都非常复杂，改造后成立业主委员会等相关组织难度很大。三是收费难度大。能否有效收费最终决定了物业管理是否可持续，一般来说“80%”是小区物业管理盈亏分水岭。对于老旧小区而言，要达到这个标准往往十分困难，这直接影响了物管公司接管老旧小区的意愿，同时，从无费到有偿的转变过程，居民拒缴的情况比较普遍。

二、下步旧改监管努力的方向

（一）科学制定改造目标，扎实推进项目前期。按照“自主申报、量力而行、二不改、二优先”的原则，一是由街道组织辖区内小区自主申报，需符合杭州改造要求、城市控规以及基础设施相对薄弱的条件，由区住建组织相关部门研究后，报区政府确定年度改造计划。二是督促项目建设单位切实认真履行主体责任，按照“科学论证、做实前期”的原则，对老旧小区项目的策划、可行性论证、资金筹措等过程负责。依法选择各阶段建设项目的勘测、设计、监理、施工单位，签订相应的服务合同，依法组织和督促上述活动，履行合同权利和义务；同时要提高咨询、设计、评估专业服务质量，实行咨询、设计、评估成果质量终身负责制，把有关处理结果纳入相关单位和责任人的信用档案。

（二）规范确认改造内容，强化项目全流程监管。一是强化组织实施流程。坚持以群众需求为核心，发挥居民主体作用，强化居民的“主人翁”意识，变“要我改”为“我要改”，建立“居民申报、区级统筹、属地实施”的工作机制。二是建立健全贯穿旧改项目全生命周期，衔接事前、事中、事后全监管环节的新型监管机制，不断提升监管能力和水平，进一步规范项目管理。一方面加强线上管理。通过投资项目全生命周期管理平台，实时监测项目进度，每月通报进度滞后的单位，并通过下发交办单督办单的形式督促整改到位；另一方面加强线下督查检查，定期将对建设中的老旧小区工程进行督查，除了对投资和项目进度进行常规督查外，还对项目建设的工程质量、安全管理、审批程序、资金使用等开展全方位专题督查，杜绝项目质量不高、工期拉长等问题。三是加强施工监管，根据市建委要求，老旧小区改造项目施工前需办理施工许可证并纳入住建局质监站监管，下步旧改工作必须突出“先办证，再施工”的原则，强化施工日常监管。

（三）强化工程变更监督，规范项目移交工作。一是根据《临安区政府投资项目工程变更管理办法》的管理要求，建议由审计单位定期或不定期开展建设项目工程变更专项审计，严把变更的必要性、合理性、真实性。同时督促项目建设单位加快现有工程变更及时办理、遗留问题及早处置，防止“先实施、后审批”现象，并推动工程项目尽快结算、决算，真正实现闭环管理。二是进一步加强项目资金财务管理和监督，完善项目竣工形成资产的移交和管理。项目概算评审、标的评审、结算评审要同向发力，形成完整的政府投资项目资金监管闭环，确保财政资金安全。同时加强建管从初步设计到竣工验收的全程协作，邀请管理单位参与施工图交底，施工重要节点验收、竣工验收等多个环节。接管要按照移交标准在方案设计时提出意见，要在竣工验收时提出问题，在建设单位问题整改到位后，项目再予以竣工验收。

（四）完善配套政策，形成良性循环局面。一是注重强化宣传引导。通过公众号、新闻媒体，结合社区各类宣传活动宣传物业管理相关政策和管理优势，引导居民建立聘请物业管理的意识。二是强化政策落地。深入贯彻《杭州市临安区老旧小区管理办法（试行）》文件规定，落实相关物业补助资金。积极引导物业公司、各类型专业化物业服务企业参与具备单独实施专业化物业管理条件的老旧小区的管理。对暂不具备单独实施专业化物业管理条件的老旧小区，进一步探索完善由街道（乡镇）或社区作为实施主体，以成片区域为单位引进“大物业服务”模式。对满足自治条件的其他小区，鼓励业主以幢为单位，成立“小区管家”“自治小组”等形式实现规范管理。三是依托“临里红管家”机制，打造“1+3+X”多方联动管理模式。“1”是以街道为核心，充分发挥基层主体作用，营造社区、小区治理良好环境。“3”是以社区、业委会、物业服务企业为主要成员，发挥小区日常管理当中的核心作用，“X”是发挥共建单位的结对帮扶作用，围绕居民需求共同商议解决难点问题。

单位领导：周望颉

联 系 人：王晨炜

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