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关于进一步加强村级留用地管理的实施意见(征求意见稿)
发布时间:2017-02-20  作者:市国土资源局  来源:市国土资源局  点击率:0

  关于进一步加强村级留用地管理的实施意见 

  (征求意见稿) 

    

  各镇人民政府、街道办事处;市政府各部门、各直属单位: 

    为进一步规范村级集体经济组织留用地管理,促进村级集体经济稳定持续发展,根据《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》(国土资发〔201096号)、《浙江省人民政府关于加强和改进土地征用工作的通知》(浙政发〔200227号)、《杭州市人民政府关于印发<杭州市区村级留用地管理办法(试行)>的通知》(杭政函〔201435)等文件精神,结合我市实际,现就加强我市村级留用地管理明确如下意见: 

  一、严格村级留用地的指标管理 

  村级留用地是指以村级集体经济组织为单位,在城乡规划和土地利用规划确定的建设用地范围内,按照一定比例核定规模,给予相关优惠扶持政策,专项用于发展村级集体经济的土地。 

  村级留用地指标是指因城市建设征收我市农村集体所有土地时,按建设项目征收耕地面积的一定比例向被征地村核发的,由土地面积、等级、性质等要素构成的专项指标。留用条件和标准如下: 

  (一)全市各村级集体经济组织在被征收耕地面积达到耕地总面积60%以上的情况下,以当年度经省、国家批准的征收集体耕地面积的5-8%申请核拨村级留用地。耕地面积以实测为准,地类以第二次全国土地调查成果为准。 

      (二)各村级集体经济组织以2016年底经有关部门核准的村级集体经济成员为基数,留用地面积上限按以下标准确定: 

      1、成员在1000人以下的村级集体经济组织,留用地面积50亩; 

      2、成员每增加100人,留用地面积相应增加2亩; 

  (三)鼓励被征地集体经济组织以指标货币化收购方式落实村级留用地。以指标货币化收购方式落实村级留用地的,村级留用地面积按被征耕地的10%比例确定。指标货币化收购价格按被征地块所在土地级别(跨级别的,按主要级别)商业用地基准地价的80%确定。指标货币化收购资金由各镇街、项目实施单位负责筹集,缴国土部门统一审核拨付。未支付指标货币化收购资金前如遇土地基准地价调整,应按调整后的基准地价重新确定。 

  (四)对于历年村级留用地总量已超过上限的村级集体经济组织不再核拨,原己核拨留用地指标原则上仍然保留(即在本意见下发前,各征地单位已经与被征地村级集体经济组织或村民委员会签订土地征收协议并确定了村级留用地的,原则上按已签订的协议执行)。 

  村级留用地实行一村一等级制度,其土地等级按照农用地所在的最高土地等级确定。 

  市国土资源部门负责留用地指标的管理工作,以村级集体经济组织为单位对留用地指标建卡造册,实行动态台账管理。 

  二、加强村级留用地的规划选址 

  市规划建设部门应会同各镇街按照留用地的标准额度做好全市村级留用地的规划布点工作,并与控规做好衔接,项目选址应符合土地利用总体规划和城乡规划,原则上应选址在非住宅区,确保村级留用地科学布点、落地。 

     村级留用地项目可以打破村界在所属镇街范围内选址,由镇街统筹规划,成规模集中开发,若涉及跨土地基准价等级的,每调高一个等级,留用地指标按10%比例相应折减。 

      因规划和地块条件等原因,村级留用地项目落地区块面积大于村级留用地指标数且分割后无法利用的,报经市政府批准可以一并出让,但超出指标面积的出让金不予返还。 

   三、明确村级留用地的开发方式 

  村级留用地项目可按城市规划确定的土地用途开发,并向市发改部门申请立项审批,在办理转征收手续后,采用出让方式供地。 

  村级留用地的开发模式由村级集体经济组织自行选择,由所在镇街、国土部门审核后,报市政府批准,可采用以下方式开发: 

    (一)货币化开发 

      鼓励村级集体经济组织采用货币化方式开发村级留用地,按核定的村级留用地额度,待该地块公开出让时,所获得的出让金在扣除各项规费、提留后返还到村级集体经济组织成员。村级留用地规划用地性质属于商住或居住用地的,在返还前按住宅所占比例的20%在出让金中计提市级留成(计算方法:市级提留=出让金返还款×住宅建筑面积/(项目建筑面积-返还商业面积)(不含地下建筑)×20%)。 

      村级集体经济组织须将返还价款不少于51%用于购置在临安市范围内除住宅外的经营性用房并长期持有。 

    (二)自主开发 

      自主开发的村级留用地项目不得用于商品住宅开发,由村级集体经济组织出具不对外合作开发的书面承诺,经所在镇街审核后,报市政府批准同意,可办理协议出让手续,在符合城乡规划的前提下,对不具备商业开发条件的区域可以选择以标准厂房等工业项目进行开发。 

      协议出让的村级留用地项目,必须由村级集体经济组织统一按照国土资源部《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》(国土资发〔2006114号)规定的程序办理协议出让手续,国有土地使用权出让价款按规定足额缴纳。 

      多家村级集体经济组织联合自主开发建设的,按《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》(国土资发〔2006114号)文件规定以联合建房形式办理协议出让手续,项目建成后各村级集体经济组织按合作比例进行析产后取得相应物业,可独立办理不动产登记手续。 

    (三)合作开发 

  合作开发的村级留用地项目不得用于商品住宅开发,一律采取招拍挂方式公开出让。村级集体经济组织在明确合作开发条件时,应向本集体经济组织村民会议或者村民代表会议公布合作开发作价出资(入股)的价格和比例,出资(入股)的价格应以有资质的土地评估机构的评估价格或者通过产权交易公开交易的价格为准,合作开发的出让条件经所在镇街、国土部门审核后报市政府批准。 

  设置出让地块起始价时,要充分考虑村级集体经济组织能得到的返还房产面积基数等具体因素,按评估确定地价。招拍挂时,以无偿返还村级集体经济组织房产面积为标的,竞买起始面积不得低于地上地下建筑面积的各20%,并作为土地出让前置条件予以明确,无偿返还房产面积最多者为留用地项目的合作开发单位。合作开发的留用地项目,必须成立项目公司进行开发。村级集体经济组织在项目公司中所占股份根据村级集体经济组织出资情况决定: 

      1、村级集体经济组织不出资的,村级集体经济组织在项目公司中不占股份,其全部权益即为招拍挂中确定的无偿获得的房产面积。 

      2、村级集体经济组织出资的,则在项目公司中所占的股份根据其实际出资比例核定,在项目招拍挂文件中予以明确。项目建设时各方应按股份制公司的运作原则出资、建设和管理。 

    (四)留物业方式开发 

      村级集体经济组织以上述方式开发建设村级留用地确有困难的,可选择留用地置换非住宅房产的处置方式。 

      在本镇街范围内的经营性土地招拍挂项目中,可附带留用地置换无偿返还的商业、商务用房及与之对应的配套设施的方案进行招拍挂,村级留用房产的位置、面积等作为前置条件,由村级集体经济组织在招拍挂出让前提供。村级集体经济组织根据原确定的地块容积率、村级留用地指标合理确定需置换的非住宅房产面积,并征得所在镇街同意。村级集体经济所取得的房产作为村级集体固定资产,用于发展村级集体经济,不得擅自转让。 

  四、强化村级留用地的项目管理 

  村级集体经济组织按本意见规定持有、包括货币化开发转购的房产及相应的土地使用权应作为单一产权进行不动产登记,并在不动产权证中注明“属留用地项目中村级集体经济组织持有的不可转让部分,不得分割、不得转让”。 

  (一)自主开发按协议出让的留用地项目。允许分割销售、转让低于80%的地上建筑物及其对应的土地面积(标准厂房自留不得低于总建筑面积的50%),且只能按幢或层分割转让,不得按间或套分割转让。办理地上建筑物和土地转让,应在产权交易机构进行公开交易或委托中介机构进行价格评估后协议转让。项目转让的建筑面积、用途、层次、价格等具体情况,应在村级集体经济组织范围内进行公告后,依法办理不动产登记手续。允许部分,每个楼层的不动产权证中均注明“不得按间或套转让,不得办理分割登记”。 

      (二)采用合作开发的留用地项目。项目公司在向规划建设部门提交建筑设计方案时,需一并提交析产方案,明确无偿移交村级集体经济组织的房产和可销售、转让部分房产分割方案。项目在竣工并经土地复核验收后,按原批准的股份比例和析产方案进行析产,析产后村级集体经济组织自留建筑面积及分摊土地不得转让和销售,析产后合作方所持有的房产除国家和省、市有特殊规定外,可以按照规划批建的最小设计单元分割销售、转让。无偿返还的房产涉及的相关税收政策按有关规定执行。 

      (三)留用地项目建成后,村级集体经济组织持有部分可用于租赁获取长期收益,严禁通过“以租代售”形式变相转让。 

      (四)村级留用地不得用于除村级集体经济组织、本留用地项目以外的其他经济实体的抵押和担保。如留用地项目确需抵押,由所在镇街审核批准,并监管使用。抵押所得价款应全部用于本留用地项目建设,不得用于其他建设和投资。 

  五、规范村级留用地的资金拨付 

  (一)协议出让的村级留用地项目,应按照项目所在土地等级的市场评估价计缴土地出让金;公开招拍挂出让的留用地项目,按照成交价款计缴土地出让金。 

  (二)村级留用地出让价款在扣除各项规费、成本和专项提留后,由市财政部门通过镇街返还到村级集体经济组织,资金由镇街统一管理。返还款项只能用于村级公共设施建设和购置住宅除外的经营性用房。 

      (三)市农办、财政、审计、监察等部门要会同镇街加强对货币化收购资金、出让收益使用的指导和监督,对货币化收购资金、土地出让收益的使用和管理要进行定期审计;各村级集体经济组织要设立专账,货币化收购资金、土地出让收益支出使用需符合政策规定,不得分配到户。 

   六、完善村级留用地的工作机制 

  (一)建立健全管理机制。村级留用地的管理由市政府统一领导,相关部门配合,镇街应落实相应人员,协调、监督和管理村级留用地,包括指标核拨、用地申请、手续办理、工程建设和资金使用等。 

  (二)落实村级民主程序。凡涉及村级留用地开发方式、项目管理、资金使用的,均须三分之二以上村级集体经济组织成员或者三分之二以上村集体经济组织成员代表同意,报所在镇街审核批准。 

    (三)统筹招商引资。村级留用地应由镇街统一对外招商为主,村级集体经济组织自主招商的项目须经所在镇街批准,市相关部门应将村级留用地纳入招商范围,并根据产业规划主动对接,帮助招商引资。 

    (四)强化监督管理。市各有关部门要严格留用地项目审批,做好项目批后监管工作,严肃查处留用地开发建设过程中存在的违法违规行为。 

      1、留用地项目的开发建设应严格按照规范执行,市规划建设部门应严格做好留用地项目的方案设计审查、施工许可等工作,严禁出现类住宅户型的设计,对违反规定的设计、施工行为依法进行查处。 

      2、留用地项目建成后,市规划建设部门应对留用地项目的房产经营及物业管理进行指导和监管,会同相关部门对违规销售(或转让)、以租代售等行为依法进行查处。 

  3、市市场监管、城市管理等部门负责监督管理村级留用地项目的广告宣传,依法对违规进行房地产销售的广告宣传行为进行查处。 

  本实施意见自公布之日起30日后施行,由市国土资源部门牵头组织实施,《临安市人民政府关于加强村级安置留用地管理的若干意见》(临政发〔201052号)同时废止。   

  本意见由临安市国土资源局负责解释。 

    

    

                                临安市人民政府办公室 

                                                 

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