各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

为进一步规范村级集体经济组织留用地管理，促进村级集体经济稳定持续发展，根据《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）、《浙江省人民政府关于加强和改进土地征用工作的通知》（浙政发〔2002〕27号）、《关于进一步规范村级安置留地管理的指导意见》（浙土资发〔2006〕23号）和《杭州市人民政府关于印发〈杭州市区村级留用地管理办法（试行）〉的通知》（杭政函〔2014〕35号）等精神，经区政府研究，现就加强我区村级留用地管理提出以下意见：

一、严格村级留用地的指标管理

村级留用地是指以村级集体经济组织为单位，在城乡规划和土地利用规划确定的建设用地范围内，按照一定比例核定规模，给予相关优惠扶持政策，专项用于发展村级集体经济的土地。

村级留用地指标是指因城市建设征收我区农村集体所有土地时，按建设项目征收耕地面积的一定比例向被征地村核发的，由土地面积、等级、性质等要素构成的专项指标。

（一）留用地指标拨付标准。

1．全区各村级集体经济组织在被征收耕地面积达到耕地总面积60%以上的情况下（耕地面积计算以征收批准面积和全国土地二次调查成果确定的面积为准），按照征收集体耕地面积的10%以下申请核拨村级留用地指标。

2．以2016年底经有关部门核准的村级集体经济成员为基数，成员在1000人以下的村级集体经济组织，申请核拨的留用地指标上限为50亩；成员1000人以上的村级集体经济组织，每多100人，留用地指标相应增加1亩。

（二）留用地指标使用方式。

1．进行留地开发，每个村级集体经济组织留地开发面积不得超过留用地指标的50%，且最多不超过50亩。

2．由政府进行货币化收购，对尚未落地或者无法落地的留用地指标、超过留地开发面积部分的留用地指标以及因无法按照留用地开发模式进行开发的留用地由政府按被征地块商业用地基准地价（容积率为2.0）的价格进行收购。货币化收购资金由各镇（街道）、项目实施单位负责筹集，缴国土部门统一审核拨付。支付货币化收购资金时如遇土地基准地价调整的，应按调整后的基准地价进行收购。

在本意见下发前，各征地单位已经与被征地村级集体经济组织或村民委员会签订土地征收协议并确定了村级留用地指标的，原则上按已签订的协议执行。

区国土部门负责留用地指标的管理工作，以村级集体经济组织为单位对留用地指标建卡造册，实行动态台账管理。

二、加强村级留用地的规划管理

区规划建设部门应会同各镇（街道）做好全区村级留用地的规划工作，并与控规做好衔接，项目选址应符合土地利用总体规划和城乡规划，原则上应选址在非住宅区，确保村级留用地布点科学。
　村级留用地项目由镇（街道）统筹规划，可以打破村界在所属镇（街道）范围内选址，成规模集中开发。

因规划和地块条件等原因，村级留用地项目落地区块面积大于村级留用地指标数且分割后无法利用的，报经区政府批准可以一并出让，但超出指标面积的出让金不予返还。

三、明确村级留用地的开发方式

村级留用地项目可按城市规划确定的土地用途开发，并向区发改部门申请立项审批，在办理相关手续后，采用出让方式供地，可以根据《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知》（杭政办〔2017〕4号）由国有平台公司参与建设租赁住房，但不得用于商品住宅开发。

村级留用地的开发模式由村级集体经济组织自行选择，经所在镇（街道）、国土部门审核后，报区政府批准，可采用以下方式开发：

（一）自主开发。

自主开发的村级留用地项目，由村级集体经济组织出具不对外合作开发的书面承诺，经所在镇（街道）审核后，报区政府批准同意，可办理协议出让手续，在符合城乡规划的前提下，对不具备商业开发条件的区域可以选择以标准厂房等工业项目进行开发。

协议出让的村级留用地项目，由村级集体经济组织统一按照国土资源部《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》（国土资发〔2006〕114号）规定的程序办理协议出让手续，国有土地使用权出让价款按规定足额缴纳。

（二）合作开发。

合作开发的村级留用地项目，一律采取招拍挂方式公开出让，原则上由国有平台公司与村级集体经济进行合作开发，合作开发方式为各村级集体经济组织提供留用地指标和土地，并获取不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积；合作方所持不高于49%比例的物业产权。村级集体经济组织在明确合作开发条件时，应向本集体经济组织成员会议或者成员代表会议公布合作开发内容（权益分配、投资强度、返租事宜）及项目开发方案设想（业态分布、投资规模）进行讨论通过。

留用地合作开发项目的做地主体为国有平台公司的，由做地主体负责土地出让前期手续的具体办理工作。项目所属镇（街）、村（社）做好项目地块拆迁补偿、三通一平、围墙构筑和场地管理等工作，具备净地出让条件，做地成本由村级集体经济组织自行承担。

（三）统筹开发。

对涉及多家村级集体经济组织联合开发建设的或者其他需统筹开发的留用地项目，可委托国有平台公司进行开发建设，各级村级集体经济组织负责提供留用地指标和土地，承担相应的开发建设资金，并获取相应比例的物业产权，国有平台公司负责项目的开发建设和建成后的运营管理，并承担相应的权利和义务。

（四）置换物业开发。

村级集体经济组织选择留用地置换非住宅房产的，可在本镇（街道）范围内的经营性土地招拍挂项目中，附带留用地置换无偿返还的商业、商务用房及与之对应的配套设施，村级留用房产的位置、面积、建设标准、移交时间等作为前置条件，由村级集体经济组织在招拍挂出让前提供。村级集体经济组织根据原确定的地块容积率、村级留用地指标合理确定需置换的非住宅房产面积，经所在镇（街道）审核同意后报区政府批准。村级集体经济所取得的房产作为村级集体固定资产，用于发展村级集体经济，不得擅自转让。

四、强化村级留用地的项目管理

村级集体经济组织按本意见规定持有的房产及相应的土地使用权应作为单一产权进行不动产登记，并在不动产权证中注明“属留用地项目中村级集体经济组织持有的不可转让部分，不得分割、不得转让”。

（一）自主开发的留用地项目。允许分割销售、转让低于49%的地上建筑物及其对应的土地面积，且只能按幢或层分割转让，不得按间或套分割转让。办理地上建筑物和土地转让，应在产权交易机构进行公开交易或委托中介机构进行价格评估后协议转让。项目转让的建筑面积、用途、层次、价格等具体情况，应在村级集体经济组织范围内进行公告后，依法办理不动产登记手续。允许转让部分，每个楼层的不动产权证中均注明“不得按间或套转让，不得办理分割登记”。

（二）采用合作开发和统筹开发的留用地项目。项目在竣工并经土地复核验收后，按原批准的析产方案进行析产，村级集体经济组织自留建筑面积及分摊土地不得销售和转让，合作方所持有的房产除国家和省、市有特殊规定外，可以按照规划批建的最小设计单元分割销售、转让。

合作方总体负责留用地的开发建设，按照市、区相关文件规定可采用自建或代建模式开发留用地项目，可引进战略合作伙伴及品牌开发商，提升项目品质。

村级集体经济组织所持物业可自行组织招商，也可委托国有平台公司运营管理，需自行组织招商的，招商业态、入驻企业与国有平台公司共同协商确定；委托国有平台公司运营管理的，按照同等物业市价确定物业返租价格，具体方式由村级集体经济组织和国有平台公司协商约定。

（三）留用地项目建成后，村级集体经济组织持有部分可用于租赁获取长期收益，严禁通过“以租代售”形式变相转让。

（四）村级留用地不得用于除村级集体经济组织、本留用地项目以外的其他经济实体的抵押和担保。如留用地项目确需抵押，由所在镇（街道）审核批准，并监管使用。抵押所得价款应全部用于本留用地项目建设，不得用于其他建设和投资。

五、规范村级留用地的资金使用

（一）协议出让的村级留用地项目，应按照项目所在土地等级的市场评估价计缴土地出让金；公开招拍挂出让的留用地项目，按照成交价款计缴土地出让金。

（二）村级留用地出让价款在扣除各项规费、成本和专项提留后，由区财政部门通过镇（街道）返还到村级集体经济组织，资金由镇（街道）统一管理。

（三）各村级集体经济组织要设立专账，村级留用地收益只能用于村级公共设施建设和购置住宅除外的经营性用房，不得分配到户。其中货币化收购资金须将不少于51%用于购置在临安区范围内除住宅外的经营性用房并长期持有。

（四）区农办、财政、审计、监察、国土等部门要会同镇（街道）加强对货币化收购资金、出让收益使用的指导和监督，对货币化收购资金、土地出让收益的使用和管理要进行定期审计。

六、完善村级留用地的工作机制

（一）建立健全管理机制。村级留用地的管理由区政府统一领导，相关部门配合，镇（街道）应落实相应人员，协调、监督和管理村级留用地，包括指标核拨、用地申请、手续办理、工程建设和资金使用等。

（二）落实村级民主程序。凡涉及村级留用地开发方式、项目管理、资金使用的，均须三分之二以上村级集体经济组织成员或者三分之二以上村集体经济组织成员代表同意，报所在镇（街道）审核批准。

（三）统筹招商引资。村级留用地应由镇（街道）统一对外招商为主，村级集体经济组织自主招商的项目须经所在镇（街道）批准，区相关部门应将村级留用地纳入招商范围，并根据产业规划主动对接，帮助招商引资。

（四）强化监督管理。区各有关部门要严格留用地项目审批，做好项目批后监管工作，严肃查处留用地开发建设过程中存在的违法违规行为。

1．留用地项目的开发建设应严格按照规范执行，区规划建设部门应严格做好留用地项目的方案设计审查、施工许可等工作，严禁出现类住宅户型的设计，对违反规定的设计、施工行为依法进行查处。

2．留用地项目建成后，区规划建设部门应对留用地项目的房产经营及物业管理进行指导和监管，会同相关部门对违规销售（或转让）、以租代售等行为依法进行查处。

3．区市场监管、城市管理等部门负责监督管理村级留用地项目的广告宣传，依法对违规进行房地产销售的广告宣传行为进行查处。

本实施意见自10月30日起施行，由国土部门牵头组织实施，《临安市人民政府关于加强村级安置留用地管理的若干意见》（临政发〔2010〕52号）同时废止，《临安市人民政府关于进一步加快推进城中村改造实行公寓式安置的实施意见》（临政函〔2012〕107号）中有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

本意见由杭州市国土资源局临安分局负责解释。

杭州市临安区人民政府

2017年9月28日

（此件可公开发布）

政策原文：临政函〔2017〕64号.pdf