为提升老旧小区管理服务水平，巩固老旧小区综合提升改造成果，根据住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《浙江省住房和城乡建设厅关于加强和改进城镇老旧小区物业管理工作的指导意见》（浙建房〔2020〕54号）、《杭州市加强住宅小区物业综合管理三年行动计划（2019—2021年）》（杭政办函〔2019〕66号）等文件精神，结合临安实际，特制定本办法。

一、实施范围

本办法中老旧小区指2002年12月31日前交付使用的小区；业主自行组织管理的小区和“大物业服务”模式管理的小区无年限限制。

（一）专业化物业管理的老旧小区。鼓励专业化物业服务企业承接老旧小区物业管理工作，鼓励质价偏低老旧小区提高物业管理服务标准，满足业主日益增长的服务需求。

（二）业主自行组织管理的小区。鼓励成立“小区管家”、“自治小组”等多样化自治组织，业主自筹资金，组织人员实行自治管理。

（三）“大物业服务”模式管理的小区。镇街或社区作为实施主体，业主表决同意后，引进“大物业服务”模式。物业服务所需资金由镇街、社区实行统一缴付，利用小区非共有部分收入进行贴补。

二、工作内容

（一）科学划分管理区域。镇街会同区住建局、区城管局、区交警大队及相关部门，遵循相对集中、方便管理的原则，按照《杭州市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程》，充分考虑共用设施设备范围，结合历史沿革、管理现状、社区建设、居民意见等因素，明确老旧小区物业管理区域。

（二）规范推进组织建设。在镇街、社区指导下，由全体业主协商组建小区业主委员会、物业管理委员会或居民自治小组等执行机构，制定小区议事规则和管理规约，建立小区事务自行管理机制。

（三）合理确定管理模式。业主委员会、物业管理委员会、居民自治小组组织业主确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。

（四）分类引进管理单位。业主委员会、物业管理委员会、居民自治组织等管理主体，按照选聘方案和表决意见确定管理单位。镇街、社区为“大物业服务”模式协议签订的主体，其中涉及业主共同管理事项的，需经业主表决同意。

（五）同步提升服务标准。专业化物业管理的，纳入杭州市项目考核评价体系；业主自行组织管理的、“大物业服务”模式管理的，镇街制定住宅物业服务标准，按照“质价相符”原则，推动老旧小区物业服务水平和收费标准同步提升。“大物业服务”模式管理范围内的非共有部分收入由镇街统筹。

（六）规范落实补助资金。涉及财政补助资金的，属地镇街从管理实际出发，参照物业费收缴率、业主满意率等指标，制定实施细则和考核方案，审核确定补助金额后报住建局统一发放。

三、政策补助

（一）实施专业化物业管理的老旧小区，业主表决同意物业服务标准为1.0元/平方米/月及以上的，其中政策补助0.5元/平方米/月。业委会在充分征求镇街意见的基础上，经业主表决同意后签订物业服务合同。物业服务人应当在合同订立之日起十五日内，将合同副本及相关资料报区房产主管部门备案。

（二）实施业主自行组织管理的小区，镇街负责制定基本管理标准，业主自筹资金0.3元/平方米/月及以上的给予政策补助。补助标准为：户数小于50户的补助4万/年；户数在50至100户的补助5万/年；户数大于100户的补助6万/年。

（三）实施“大物业服务”模式管理的小区，实行收入和支出分类管理。业主表决同意物业服务标准为0.6元/平方米/月及以上的，其中政策补助0.3元/平方米/月。

（四）2018年启动老旧小区改造后，首次成立业主委员会、物业管理委员会、居民自治组织并落实管理单位的，启动资金按照《关于进一步做好街道（乡镇）、社区指导监督业主大会、业主委员会工作的通知》（杭物改〔2019〕3号）文件落实。

四、工作职责

（一）部门职责。区住建局负责全区老旧小区物业管理工作的牵头协调指导，解决存在的突出问题，提供相关的法律法规和专业技术支持，做好基层工作人员的业务指导和培训。城管、公安、消防等部门落实行业职责，协作建立“管理进小区、执法进小区”等工作机制。

（二）镇街职责。镇街负责落实辖区内老旧小区的综合管理责任，指导督促老旧小区物业管理措施落实，做好物业管理资金申报、审核、监管等工作。

（三）社区职责。社区负责配合部门、镇街对辖区内老旧小区物业管理的指导、监督和考核。落实对小区自治组织工作的指导和监督。履行预防调处化解矛盾纠纷的主体责任，做好业主、自治组织和管理单位的沟通、协调工作。

（四）自治组织职责。自治组织按照《业主委员会及其成员工作职责》等制度开展工作，鼓励和引导业主有序参与小区公共事务管理，增强共建共治共享合力。

五、长效管理

（一）强化党建引领。发挥社区党组织在老旧小区物业管理工作中的核心作用，加强对业主委员会、物业管理委员会、居民自治组织的指导、监督，更好发挥党员业主的先锋模范作用。

（二）加强基层力量。镇街要将老旧小区物业管理纳入基层治理“一中心四平台一网格”工作内容，及时处理小区管理中存在的问题，坚持共建共享、全民参与，推动提升老旧小区长效管理。

（三）鼓励业主参与。树立业主“自己的事自己做主”的理念，保障业主的权利，明确业主应尽的义务和责任。以解决问题的实际成效引导业主树立“花钱买服务”的共识和氛围。

（四）拓展收益渠道。镇街、社区可按照《临安区老旧小区改造工作实施方案》（临政办〔2019〕23号）规定，落实老旧小区物业管理用房尤其是物业经营用房，稳定小区经营性收益。进一步优化小区布局，在征求业主意见后，可拓展停车位、广告点位、快递点位、充电桩等收入渠道。

六、附则

本办法实施时间为2022年3月1日至2025年2月28日，由临安区住房和城乡建设局负责牵头组织实施。

本办法中专业化物业管理和“大物业服务”模式管理的资金补助对象为物业企业，业主自行组织管理的资金补助对象为居民自治组织。