索引号 002508203/2023-67196 公开方式 主动公开
公开范围 面向社会 公开时限 长期公开
发布单位 区住建局 成文日期 2023-07-03
统一编号 有效性
杭州市临安区住房和城乡建设局关于对区第十七届人民代表大会第二次会议第85号提案的复函
日期:
2023-07-03 15:47
来源:
区住房和城乡建设局
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尊敬的田龙泉委员:

在区第十七人民代表大会第二次会议上提出的《关于促进房地产平稳健康发展的建议》作为人大85号提案,已交由我局办。我局非常重视您提出的建议,联合区财政局、规资局分局、区税务局等部门认真进行了分析研究,现将有关工作向您汇报和答复如下

一、房地产市场现状

近年来,我局按照中央、省市一系列决策部署,在区委区政府的正确领导下,精准实施房地产市场调控,平衡供求关系,抑制投机行为,遏制房价过快上涨,基本保持了房地产市场平稳健康发展。但2021年后受金融政策持续收紧、新冠疫情多次冲击、土地供给政策调整等一系列因素影响,我区房地产市场呈明显下行趋势。2022年全年全区新增各类新建商品房销售面积同比下降22.79%,累计签约面积同比减少65.45%,总成交金额同比减少68.47%;二手房交易面积同比下降53.22%。截至2022年底,全区商品住房累计可售面积为141.72万平方米,计12232套,去化周期24.1个月,与正常年份相比严重失速,存在着投放量下降、销售量下滑、存量持续提升、企业紧张等问题,正如您在提案中所说“我区房地产下行压力持续加大”。

二、房地产行业存在的问题

上世纪90年代我国房地产市场化改革以来,房地产业对经济社会发展起到了十分重要的支撑作用。市场高速增长时,许多房企采取“高负债、高杠杆、高周转”的模式迅速扩大了市场份额,却也为未来发展埋下了风险隐患。随着我国城镇化率和城镇人均住房面积的不断提升,传统、粗放的“三高”模式越来越不可持续。当前我区房地产行业也同样面临许多问题:1、住房金融层面,货币超发助推房价上涨,变动频繁的信贷政策不利于市场稳定。2、土地供应方面,人地分离、供需错配,导致我区商品房高库存。3、税收方面,重建设交易轻保有,随着存量房时代渐行渐近,地方政府“土地财政”面临转型。4、住房保障方面,供给不连续,进入门槛高退出门槛低,尚未做到应保尽保。5、住房供应方面,重购买轻租赁,住房租赁制度不完善、市场不成熟。

当前我区房地产市场存在的问题,很大程度上跟我国基本住房制度有关,要实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标,促进房地产市场平稳健康发展,根本上取决于住房制度改革和长效管理机制完善。

三、应对措施

去年下半年以来,我局就房地产市场存在问题向区委区政府进行了多次汇报,杨区长在9月7日下午召开的十七届区政府第7次常务会议上听取我局的专题汇报并进行了专题研究讨论。根据会议指示精神,我们提出稳定房地产产市场总体思路:从供需两端入手,综合施策,全力稳定我区房地产市场。

1.政府层面。一是出台房地产支持政策。去年9月份我区出台了《关于进一步推进临安区房地产市场健康有序发展的意见》,分别从加大金融支持力度、支持合理住房需求、优化房地产市场环境等八个方面提出意见。意见出台后,市场回复节奏明显加快,截至2023年3月,全区累计销售商品住宅33.67万平方米,计3689套,剔除国庆及春节假期影响,日均销售2016平方米,计22.1套,较政策实施前(日均1877平方米,计18.1套)增长7.4%和22.1%。后续我局在制定新政将紧紧围绕以下几点:(一)是激活刚需、关注改善,通过发放人才购房补贴、全民补贴等着力激发三类购房需求;(二)是引导房贷利率下调,对已拥有一套房且贷款已结清的购房者,执行首套房贷款政策;(三)是鼓励安置群众选择货币化安置。同时推进供给侧结构性改革,合理控制新房供应节奏,从信贷、土拍、预售、审批四方面加大房企纾困力度,加快项目开工、建设、销售审批程序。

二是加大金融支持力度。加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,对列入我区风险楼盘建议延迟还本付息,待项目竣备交付以后后,一次性或分批次还清所欠本息,有利于缓解开发企业的资金压力,并鼓励开发商对于有实力的、有问题的企业和项目进行收购兼并,且并购贷款不计入银行房地产贷款集中度管理。

三是加强风险项目管控。受总部暴雷、销售停滞、回款困难等原因导致我区存在不少风险楼盘,按照杭州市政府要求,我区已成立房地产项目风险处置专班,坚决有力处置这些楼盘的逾期交付风险,以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,维护购房群众合法权益

2.房企层面。大开发时代的高负债、高杠杆方式已逐步退出历史舞台,房产公司迫切需要升级转型来迎合当下的社会经济形势,房产公司应做好以下几方面:

(一)联合开发,集团化经营。房地产业应该走一种联合开发,合作经营,集中和规模化道路。房地产业作为一个高投入高风险的行业,特别需要房地产开发企业进行规模化,集团化经营。不仅可以提高防御风险的能力,而且可以借助其规模效益优势,为企业筹集到更多的开发资金。同时,走规模化道路,可以在一定程度上提高行业进入壁垒,相对减少了社会资源的浪费,更有利于提高生产效率。房地产开发企业的整合可以通过资产重组,让一部分有实力的企业借助资本市场,通过资本运作,以控股方式组建紧密或松散的企业集团,通过横向联合增强企业的资金实力,或是通过垂直联合来延伸企业的产业链,也可以鼓励有实力的企业集团采用兼并中小企业的方式,实现规模效益,获得由规模扩人带来自身成本的降低,共享技术,管理经验,市场信息等资源,开发企业通过发行公司债券也是一条比较好的途径,通过透明,规范运作,也能提升房地产企业并购。

(二)提供符合市场需求的房地产产品。首先,房地产企业应该在了解购房者真正需求的基础上,来建造适合购房者的商品房,在库存上要“以人为本”。其实很多情况下,“房屋过剩”只是“房屋错误”。三四线城市经济较为落后,但并不意味着老百姓可以因为价格可以接受粗制滥造的住宅,正是因为三四线房屋基本都是自住型需求,所以更应该在质量上下功夫。其次,企业应该利用存量房发展多元化经营,除了商业或者住宅型楼盘,高库存积压一直是企业老大难的问题,面对积压的商品房,需要转换思路,一味守旧只怕难以摆脱这一块难啃的骨头,房地产企业可针对乡村旅游经济的发展,将旅游区县城内积压的商品房改造成养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业,构建复合型康养和休闲度假胜地,将符合条件的非住宅库存用于为中小学和幼儿园改善环境、通过政府提供给当地大学生创业电商、都市型工业地产等等利国利民的项目。最后,房地产企业应该提升物业公司管理水平。开发商们除了打造项目,还要着力改善居民的生活方式,在物业管理上提升社区管家服务,这些都做好了需求自然就来了。

3.消费者层面。买房不管对个人还是家庭都是一件大事,他决定了你以后居住的环境和生活品质。因此,作为商品房的消费者,应做好以下几点:

(一)明确买房需求。根据自己目前的经济实力,家庭情况,考虑好自己要买的房子是作为刚需、改善还是投资,需要充分考虑各方面因素,避免买房后影响日后的生活开支。

(二)了解购房政策。每个城市的购房政策是不一样,因此买房者在买房之前要先了解清楚当地的购房政策,比如是否具有购房资质、是否能申请房贷等,政策了解清楚了,才更加便于购房,避免因首付款或按揭问题产生买卖纠纷。

(三)学习基本房产知识。很多人在购房时不做任何准备就去购房,这样肯定会花费更多的冤枉钱,所以在购房之前要先学习一些房产知识。比如房屋套内面积、公摊面积如何计算,容积率、绿化率多少合适等,正所谓“磨刀不误砍柴工”,这些都了解清楚了,才更有利于购房。

房地产一直伴随着我国经济的发展,也是我国社会进步和发展不可缺少的行业。房地产既可以是经济社会发展的“压舱石”,也可能是“风险源”,对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。谋全局谋长远,尊重房地产市场和房地产业发展规律,探索房地产发展新模式,锚定人民日益增长的对美好生活的向往,为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房,让全体人民住有所居,这是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。

再次感谢您对临安区房地产业发展的关注和支持,希望今后继续多提宝贵意见和建议,促进房地产业各项工作更好的开展。

 

 

单位领导:邵华

联系人:郭望波

联系电话:63967278

 

杭州市临安区住房和城乡建设局

                           2023年4月25日

 


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在区第十七人民代表大会第二次会议上提出的《关于促进房地产平稳健康发展的建议》作为人大85号提案,已交由我局办。我局非常重视您提出的建议,联合区财政局、规资局分局、区税务局等部门认真进行了分析研究,现将有关工作向您汇报和答复如下

一、房地产市场现状

近年来,我局按照中央、省市一系列决策部署,在区委区政府的正确领导下,精准实施房地产市场调控,平衡供求关系,抑制投机行为,遏制房价过快上涨,基本保持了房地产市场平稳健康发展。但2021年后受金融政策持续收紧、新冠疫情多次冲击、土地供给政策调整等一系列因素影响,我区房地产市场呈明显下行趋势。2022年全年全区新增各类新建商品房销售面积同比下降22.79%,累计签约面积同比减少65.45%,总成交金额同比减少68.47%;二手房交易面积同比下降53.22%。截至2022年底,全区商品住房累计可售面积为141.72万平方米,计12232套,去化周期24.1个月,与正常年份相比严重失速,存在着投放量下降、销售量下滑、存量持续提升、企业紧张等问题,正如您在提案中所说“我区房地产下行压力持续加大”。

二、房地产行业存在的问题

上世纪90年代我国房地产市场化改革以来,房地产业对经济社会发展起到了十分重要的支撑作用。市场高速增长时,许多房企采取“高负债、高杠杆、高周转”的模式迅速扩大了市场份额,却也为未来发展埋下了风险隐患。随着我国城镇化率和城镇人均住房面积的不断提升,传统、粗放的“三高”模式越来越不可持续。当前我区房地产行业也同样面临许多问题:1、住房金融层面,货币超发助推房价上涨,变动频繁的信贷政策不利于市场稳定。2、土地供应方面,人地分离、供需错配,导致我区商品房高库存。3、税收方面,重建设交易轻保有,随着存量房时代渐行渐近,地方政府“土地财政”面临转型。4、住房保障方面,供给不连续,进入门槛高退出门槛低,尚未做到应保尽保。5、住房供应方面,重购买轻租赁,住房租赁制度不完善、市场不成熟。

当前我区房地产市场存在的问题,很大程度上跟我国基本住房制度有关,要实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标,促进房地产市场平稳健康发展,根本上取决于住房制度改革和长效管理机制完善。

三、应对措施

去年下半年以来,我局就房地产市场存在问题向区委区政府进行了多次汇报,杨区长在9月7日下午召开的十七届区政府第7次常务会议上听取我局的专题汇报并进行了专题研究讨论。根据会议指示精神,我们提出稳定房地产产市场总体思路:从供需两端入手,综合施策,全力稳定我区房地产市场。

1.政府层面。一是出台房地产支持政策。去年9月份我区出台了《关于进一步推进临安区房地产市场健康有序发展的意见》,分别从加大金融支持力度、支持合理住房需求、优化房地产市场环境等八个方面提出意见。意见出台后,市场回复节奏明显加快,截至2023年3月,全区累计销售商品住宅33.67万平方米,计3689套,剔除国庆及春节假期影响,日均销售2016平方米,计22.1套,较政策实施前(日均1877平方米,计18.1套)增长7.4%和22.1%。后续我局在制定新政将紧紧围绕以下几点:(一)是激活刚需、关注改善,通过发放人才购房补贴、全民补贴等着力激发三类购房需求;(二)是引导房贷利率下调,对已拥有一套房且贷款已结清的购房者,执行首套房贷款政策;(三)是鼓励安置群众选择货币化安置。同时推进供给侧结构性改革,合理控制新房供应节奏,从信贷、土拍、预售、审批四方面加大房企纾困力度,加快项目开工、建设、销售审批程序。

二是加大金融支持力度。加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,对列入我区风险楼盘建议延迟还本付息,待项目竣备交付以后后,一次性或分批次还清所欠本息,有利于缓解开发企业的资金压力,并鼓励开发商对于有实力的、有问题的企业和项目进行收购兼并,且并购贷款不计入银行房地产贷款集中度管理。

三是加强风险项目管控。受总部暴雷、销售停滞、回款困难等原因导致我区存在不少风险楼盘,按照杭州市政府要求,我区已成立房地产项目风险处置专班,坚决有力处置这些楼盘的逾期交付风险,以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,维护购房群众合法权益

2.房企层面。大开发时代的高负债、高杠杆方式已逐步退出历史舞台,房产公司迫切需要升级转型来迎合当下的社会经济形势,房产公司应做好以下几方面:

(一)联合开发,集团化经营。房地产业应该走一种联合开发,合作经营,集中和规模化道路。房地产业作为一个高投入高风险的行业,特别需要房地产开发企业进行规模化,集团化经营。不仅可以提高防御风险的能力,而且可以借助其规模效益优势,为企业筹集到更多的开发资金。同时,走规模化道路,可以在一定程度上提高行业进入壁垒,相对减少了社会资源的浪费,更有利于提高生产效率。房地产开发企业的整合可以通过资产重组,让一部分有实力的企业借助资本市场,通过资本运作,以控股方式组建紧密或松散的企业集团,通过横向联合增强企业的资金实力,或是通过垂直联合来延伸企业的产业链,也可以鼓励有实力的企业集团采用兼并中小企业的方式,实现规模效益,获得由规模扩人带来自身成本的降低,共享技术,管理经验,市场信息等资源,开发企业通过发行公司债券也是一条比较好的途径,通过透明,规范运作,也能提升房地产企业并购。

(二)提供符合市场需求的房地产产品。首先,房地产企业应该在了解购房者真正需求的基础上,来建造适合购房者的商品房,在库存上要“以人为本”。其实很多情况下,“房屋过剩”只是“房屋错误”。三四线城市经济较为落后,但并不意味着老百姓可以因为价格可以接受粗制滥造的住宅,正是因为三四线房屋基本都是自住型需求,所以更应该在质量上下功夫。其次,企业应该利用存量房发展多元化经营,除了商业或者住宅型楼盘,高库存积压一直是企业老大难的问题,面对积压的商品房,需要转换思路,一味守旧只怕难以摆脱这一块难啃的骨头,房地产企业可针对乡村旅游经济的发展,将旅游区县城内积压的商品房改造成养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业,构建复合型康养和休闲度假胜地,将符合条件的非住宅库存用于为中小学和幼儿园改善环境、通过政府提供给当地大学生创业电商、都市型工业地产等等利国利民的项目。最后,房地产企业应该提升物业公司管理水平。开发商们除了打造项目,还要着力改善居民的生活方式,在物业管理上提升社区管家服务,这些都做好了需求自然就来了。

3.消费者层面。买房不管对个人还是家庭都是一件大事,他决定了你以后居住的环境和生活品质。因此,作为商品房的消费者,应做好以下几点:

(一)明确买房需求。根据自己目前的经济实力,家庭情况,考虑好自己要买的房子是作为刚需、改善还是投资,需要充分考虑各方面因素,避免买房后影响日后的生活开支。

(二)了解购房政策。每个城市的购房政策是不一样,因此买房者在买房之前要先了解清楚当地的购房政策,比如是否具有购房资质、是否能申请房贷等,政策了解清楚了,才更加便于购房,避免因首付款或按揭问题产生买卖纠纷。

(三)学习基本房产知识。很多人在购房时不做任何准备就去购房,这样肯定会花费更多的冤枉钱,所以在购房之前要先学习一些房产知识。比如房屋套内面积、公摊面积如何计算,容积率、绿化率多少合适等,正所谓“磨刀不误砍柴工”,这些都了解清楚了,才更有利于购房。

房地产一直伴随着我国经济的发展,也是我国社会进步和发展不可缺少的行业。房地产既可以是经济社会发展的“压舱石”,也可能是“风险源”,对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。谋全局谋长远,尊重房地产市场和房地产业发展规律,探索房地产发展新模式,锚定人民日益增长的对美好生活的向往,为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房,让全体人民住有所居,这是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。

再次感谢您对临安区房地产业发展的关注和支持,希望今后继续多提宝贵意见和建议,促进房地产业各项工作更好的开展。

 

 

单位领导:邵华

联系人:郭望波

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