尊敬的田龙泉委员：

您在区第十七届人民代表大会第二次会议上提出的《关于促进房地产平稳健康发展的建议》作为人大第85号提案，已交由我局主办。我局非常重视您提出的建议，联合区财政局、规资局分局、区税务局等部门认真进行了分析研究，现将有关工作向您汇报和答复如下：

一、房地产市场现状

近年来，我局按照中央、省市一系列决策部署，在区委区政府的正确领导下，精准实施房地产市场调控，平衡供求关系，抑制投机行为，遏制房价过快上涨，基本保持了房地产市场平稳健康发展。但2021年后受金融政策持续收紧、新冠疫情多次冲击、土地供给政策调整等一系列因素影响，我区房地产市场呈明显下行趋势。2022年全年全区新增各类新建商品房销售面积同比下降22.79%，累计签约面积同比减少65.45%，总成交金额同比减少68.47%；二手房交易面积同比下降53.22%。截至2022年底，全区商品住房累计可售面积为141.72万平方米，计12232套，去化周期24.1个月，与正常年份相比严重失速，存在着投放量下降、销售量下滑、存量持续提升、企业紧张等问题，正如您在提案中所说“我区房地产下行压力持续加大”。

二、房地产行业存在的问题

上世纪90年代我国房地产市场化改革以来，房地产业对经济社会发展起到了十分重要的支撑作用。市场高速增长时，许多房企采取“高负债、高杠杆、高周转”的模式迅速扩大了市场份额，却也为未来发展埋下了风险隐患。随着我国城镇化率和城镇人均住房面积的不断提升，传统、粗放的“三高”模式越来越不可持续。当前我区房地产行业也同样面临许多问题：1、住房金融层面，货币超发助推房价上涨，变动频繁的信贷政策不利于市场稳定。2、土地供应方面，人地分离、供需错配，导致我区商品房高库存。3、税收方面，重建设交易轻保有，随着存量房时代渐行渐近，地方政府“土地财政”面临转型。4、住房保障方面，供给不连续，进入门槛高退出门槛低，尚未做到应保尽保。5、住房供应方面，重购买轻租赁，住房租赁制度不完善、市场不成熟。

当前我区房地产市场存在的问题，很大程度上跟我国基本住房制度有关，要实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，促进房地产市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效管理机制完善。

三、应对措施

去年下半年以来，我局就房地产市场存在问题向区委区政府进行了多次汇报，杨区长在9月7日下午召开的十七届区政府第7次常务会议上听取我局的专题汇报并进行了专题研究讨论。根据会议指示精神，我们提出稳定房地产产市场总体思路：从供需两端入手，综合施策，全力稳定我区房地产市场。

1.政府层面。一是出台房地产支持政策。去年9月份我区出台了《关于进一步推进临安区房地产市场健康有序发展的意见》，分别从加大金融支持力度、支持合理住房需求、优化房地产市场环境等八个方面提出意见。意见出台后，市场回复节奏明显加快，截至2023年3月，全区累计销售商品住宅33.67万平方米，计3689套，剔除国庆及春节假期影响，日均销售2016平方米，计22.1套，较政策实施前（日均1877平方米，计18.1套）增长7.4%和22.1%。后续我局在制定新政将紧紧围绕以下几点：（一）是激活刚需、关注改善，通过发放人才购房补贴、全民补贴等着力激发三类购房需求；（二）是引导房贷利率下调，对已拥有一套房且贷款已结清的购房者，执行首套房贷款政策；（三）是鼓励安置群众选择货币化安置。同时推进供给侧结构性改革，合理控制新房供应节奏，从信贷、土拍、预售、审批四方面加大房企纾困力度，加快项目开工、建设、销售审批程序。

二是加大金融支持力度。加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，对列入我区风险楼盘建议延迟还本付息，待项目竣备交付以后后，一次性或分批次还清所欠本息，有利于缓解开发企业的资金压力，并鼓励开发商对于有实力的、有问题的企业和项目进行收购兼并，且并购贷款不计入银行房地产贷款集中度管理。

三是加强风险项目管控。受总部暴雷、销售停滞、回款困难等原因导致我区存在不少风险楼盘，按照杭州市政府要求，我区已成立房地产项目风险处置专班，坚决有力处置这些楼盘的逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，维护购房群众合法权益

2.房企层面。大开发时代的高负债、高杠杆方式已逐步退出历史舞台，房产公司迫切需要升级转型来迎合当下的社会经济形势，房产公司应做好以下几方面：

（一）联合开发，集团化经营。房地产业应该走一种联合开发，合作经营,集中和规模化道路。房地产业作为一个高投入高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化，集团化经营。不仅可以提高防御风险的能力，而且可以借助其规模效益优势，为企业筹集到更多的开发资金。同时，走规模化道路，可以在一定程度上提高行业进入壁垒，相对减少了社会资源的浪费，更有利于提高生产效率。房地产开发企业的整合可以通过资产重组，让一部分有实力的企业借助资本市场，通过资本运作，以控股方式组建紧密或松散的企业集团，通过横向联合增强企业的资金实力，或是通过垂直联合来延伸企业的产业链，也可以鼓励有实力的企业集团采用兼并中小企业的方式,实现规模效益，获得由规模扩人带来自身成本的降低，共享技术，管理经验，市场信息等资源，开发企业通过发行公司债券也是一条比较好的途径，通过透明，规范运作,也能提升房地产企业并购。

（二）提供符合市场需求的房地产产品。首先，房地产企业应该在了解购房者真正需求的基础上，来建造适合购房者的商品房，在库存上要“以人为本”。其实很多情况下，“房屋过剩”只是“房屋错误”。三四线城市经济较为落后，但并不意味着老百姓可以因为价格可以接受粗制滥造的住宅，正是因为三四线房屋基本都是自住型需求，所以更应该在质量上下功夫。其次，企业应该利用存量房发展多元化经营，除了商业或者住宅型楼盘，高库存积压一直是企业老大难的问题，面对积压的商品房，需要转换思路，一味守旧只怕难以摆脱这一块难啃的骨头，房地产企业可针对乡村旅游经济的发展，将旅游区县城内积压的商品房改造成养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业，构建复合型康养和休闲度假胜地，将符合条件的非住宅库存用于为中小学和幼儿园改善环境、通过政府提供给当地大学生创业电商、都市型工业地产等等利国利民的项目。最后，房地产企业应该提升物业公司管理水平。开发商们除了打造项目，还要着力改善居民的生活方式，在物业管理上提升社区管家服务，这些都做好了需求自然就来了。

3.消费者层面。买房不管对个人还是家庭都是一件大事，他决定了你以后居住的环境和生活品质。因此，作为商品房的消费者，应做好以下几点：

（一）明确买房需求。根据自己目前的经济实力，家庭情况，考虑好自己要买的房子是作为刚需、改善还是投资，需要充分考虑各方面因素，避免买房后影响日后的生活开支。

（二）了解购房政策。每个城市的购房政策是不一样，因此买房者在买房之前要先了解清楚当地的购房政策，比如是否具有购房资质、是否能申请房贷等，政策了解清楚了，才更加便于购房，避免因首付款或按揭问题产生买卖纠纷。

（三）学习基本房产知识。很多人在购房时不做任何准备就去购房，这样肯定会花费更多的冤枉钱，所以在购房之前要先学习一些房产知识。比如房屋套内面积、公摊面积如何计算，容积率、绿化率多少合适等，正所谓“磨刀不误砍柴工”，这些都了解清楚了，才更有利于购房。

房地产一直伴随着我国经济的发展，也是我国社会进步和发展不可缺少的行业。房地产既可以是经济社会发展的“压舱石”，也可能是“风险源”，对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。谋全局谋长远，尊重房地产市场和房地产业发展规律，探索房地产发展新模式，锚定人民日益增长的对美好生活的向往，为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房，让全体人民住有所居，这是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。

再次感谢您对临安区房地产业发展的关注和支持，希望今后继续多提宝贵意见和建议，促进房地产业各项工作更好的开展。

单位领导：邵华

联系人：郭望波

联系电话：63967278

杭州市临安区住房和城乡建设局

                           2023年4月25日