各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：
《临安区老旧小区改造工作实施 方案》已经区政府常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

杭州市临安区人民政府办公室
2019年9月6日  

   （此件可公开发布）

临安区老旧小区改造工作实施方案

为不断完善老旧小区基础设 施和环境功能，切实提升辖区居民生活品质，增强市民群众获得感、幸福感和安全感。根据《2019年政府工作报告》、《国家三部委办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作 的通知》（建办城函〔2019〕243号）、《浙江省人民政府关于印发浙江省未来社区建设试点工作方案的通知》（浙政发〔2019〕8号）等文件精神，结合我区实际，特制 定老旧小区改造工作实施方案如下：
一、总体要求
深入贯彻党的十九大习近平总书记重要讲话精神和李克强总理在杭州的重要指示精神，紧紧围绕美丽幸福新临 安建设，深入实施老旧生活小区综合改造三年专项行动计划（2020—2022年），在2019年试点的基础上，通过三年时间，综合改造老旧小区100万平方米，通过“序 化、洁化、亮化、美化”，使老旧小区成为“生活有配套、活动有空间、安全有保障、管理有成效”的“四有、四化小区”。
二、工作原则
（一）坚持自下而 上、共同缔造。
充分尊重居民意愿，变“要我改”为“我要改”，由居民决定“改不改”、“改什么”、“怎么改”、“如何管”，从居民关心的事情做起，从让居民满意 的事情做起，凝聚居民共识，实现共谋、公建、共管、共评、共享，形成“区级统筹、属地实施”的工作机制。
（二）坚持统筹联动、成片推进。
统筹“三改一 拆”、“污水零直排区”、“智慧安防小区”、“海绵城市改造”、既有住宅加装电梯等工作，做好面上整治和点上提升相结合。结合小区实际，坚持以城区道路为边界，合理划分整 治区域，网格化连片整治。
（三）坚持未来眼光、打造未来。
改造应体现和睦共治、绿色集约、智慧共享特征，突出高品质生活主轴，根据条件融入未来邻 里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等场景，打造有归属感、舒适感的小区，成为未来社区的有机组成部分。
（四）坚持因地制宜、绿色集约。
坚持从实际出发，以问题为导向，明确菜单式改造内容和基本要求，强化设计引领，做到“一小区一方案”，因地制宜、分类实施；确保居住区基础功能的同时，就地取 材，优先选用环保再生材料、本土材料和乡土树种，彰显地方传统文化特色，体现节约理念，原则上不得使用花岗岩等高档材质。
（五）坚持部门联动、长效管理。
探索建立“一次改造、长期保持”的管理机制，理清责任边界，加强部门协同，形成联动协作、合力推进小区执法新格局。深化小区物业党建工作，切实以党建水平提升强 化小区管理。坚持共建共享、全民参与，提高老旧小区环境长效治理能力和水平，持续巩固整治成果。
三、改造流程
（一）调查摸底。
各镇（街道） 组织对辖区内符合政策要求且有改造需求的老旧小区进行调查摸底。改造申报主体（改造申报主体为业主委员会，无业主委员会的，改造申报主体可以是社区）向小区居民发放意见征 求书 ，征集居民改造意愿及对改造内容的意见。改造范围内改造意愿超过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（以下简称“双三分之二”）方可申 报改造。
（二）制定方案。
各镇（街道）根据调查摸底及改造申报主体意见征集情况，制定改造计划，改造计划应包括：小区基本情况、改造意愿、改造内容、 概算费用、资金筹集方式和物业专项维修资金交纳方案。可通过购买服务方式进行初步方案设计。
（三）居民决策。
改造意愿征集情况、改造计划和初步方案编 制完成后须进行公示，公示时间不少于5日，公示结束后组织业主进行表决，原则上“改造方案”需经“双三分之二”以上的业主表决同意。
（四）申报确定。
各镇（街道）根据申报情况汇总后于每年9月底之前向区老旧小区改造领导小组申报本辖区下一年度老旧小区改造计划。区老旧小区改造领导小组根据镇（街道）申报情况 形成项目清单，组织发改、住建、财政、镇(街道）审查确定项目安排，确定资金预算，编制改造计划，同步列入政府年度投资计划。对于未能列入改造计划的，顺延至下一年度，无 需二次申报。
（五）组织实施。
各属地镇（街道）作为实施主体负责辖区内老旧小区改造具体推进工作。各部门做好相关行政许可工作，提高审批效率。
（六）项目验收。
项目完工后，由实施单位组织建设单位、参建单位、社区、居民代表等进行项目工程竣工验收,同时完成项目审计，并做好项目的资料整理、 归档工作。
（七）后续管理。
巩固老旧小区改造成果，由各职能部门根据各自职能，按照执法进小区的要求做好小区长效监管。由属地镇（街道）负责落实社会 化管理或依托社区实施自治管理，切实建立起物业管理长效机制。建立健全由社区党组织牵头，社区、业主委员会、物业服务企业、社区、社会组织多方共同参与的议事协调机制。
四、改造范围和内容
改造范围重点为2000年以前建成、近5年未实施综合改造且近期未纳入规划征迁改造范围的住宅小区；2000年以后建成，但小区基 础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性安居工程也可纳入改造范围；对于街区改造过程中遇到的2000年初建造，但小区基础设施和功能明显不足、 物业管理不完善、居民改造意愿强烈的普通商品房小区，也可纳入改造范围。
（一）基础型改造。
基础型改造主要以完善市政配套、消除安全隐患为整治目的， 主要包括市政道路、给排水、供电供气、弱电管线、消防安防、建筑修缮、环卫设施等的改造，成为“污水零直排生活小区”、“智慧安防小区”、“智慧消防小区”、“无违建小 区”。
1．实施环境整治工程。重点整治小区公共空间，提升小区空间利用率，增强整洁性和美观性。一是拆违先行。突出拆违先行，全面拆除占用公共空间的违建、影响 房屋安全的违建、影响视觉美观的违建。二是“四乱”治理。重点治理小区内乱堆物、乱摆摊、乱竖牌、乱停车等行为，规范小区文明。三是垃圾分类回收。设置分类垃圾桶（箱）。 原则上所有小区应将原有垃圾房改造为可开启的封闭式集中垃圾收集站，并配备垃圾桶清洗设施，清洗后的污水纳入小区污水管网。
2．实施管网整治工程。重点改造强弱 电、给排水等基础配套设施，完善小区功能。一是“线乱拉”整治。按照“去除废线、归并散线、檐下走线、合理入地、多线合一”的原则，做到杆管线布局合理，统一规范。二是给 排水改造。按照“污水零直 排生活小区”建设标准，进行雨、污管网改造，实现雨污分流。三是燃气管道铺设。合理布局燃气管网建设，同步推进小区天然气置换工作。
3．实施建筑整治工程。按照 “适用、经济、绿色、美观”的原则，对建筑进行全面治理。一是危房治理。对于D级危房，按照区危房处置办法搬离解危，其余维修加固解危。二是屋顶修缮。通过平改坡或修缮等 方式解决老旧小区屋顶渗漏水和隔热问题。
4．实施道路整治工程。重点改造小区道路、整治停车位，全面提升小区内部交通通畅度。一是合理归并微小区。打造规模适 中，利于管理的新小区，拆除多余围墙，重新规整小区道路。二是道路改造。进行路面修补（扩宽），对道路和建筑内公共区域等普通照明进行综合改造。三是完善停车设施。结合小 区公共空间，合理调整绿化和停车布局，建设绿荫停车位和电动自行车集中充电桩设施。
5．实施智慧安防工程。合理布局、疏通消防、救护等安全通道，增加智慧安防设 施设备。一是排除消防隐患。完善消防水源，检修和增加消防设施，疏通消防通道，确保消防安全。二是完善监控系统。设置车辆道闸、人脸识别等出入管理系统，在小区主要出入 口、主要路段、节点设置监控探头。三是增加门禁系统。具备条件的小区实施封闭式管理，增加小区门禁系统；安装单元防盗门或单元门禁系统。
6．实施文化彰显工程。 一是按照修旧如旧的原则，保留锦城特有文化特色。二是注重文化节点打造，充分挖掘钱王文化等历史文化底蕴，结合小区内家具小品、绿化节点打造，传承好临安历史文化。三是注 重与时俱进，结合美丽幸福新临安建设，讲好临安新故事。
7．落实长效管理机制。一是成立业主委员会，实现业主自治管理，建立业主民主协商、利益平衡的议事机制， 大力推进纠纷人民调解工作，实现居民自我管理、自我服务，保障物业管理活动顺利进行。二是强化物业管理，完善物业服务标准，分级开展物业服务，同时强化物业党建引领、加大 物业培育力度、加强物业行业监管、推动物业数字化转型，加强街道社区对业主大会、业主委员会的指导监督职责。三是推动执法联动进小区，理清部门职责，梳理执法监管依据，明 确监管主体，建立执法清单，落实小区管理有序进行的各项执法保障措施，全面推进执法进小区。
（二）提质型改造。
提质型改造主要是在基础型改造的基础 上，进一步提高建筑品质、美化环境、提升功能，增加智能服务。打造未来建筑场景、未来教育场景、未来健康场景成为“品质小区”、“智慧小区”、“颐养小区”。
1．实施建筑提升工程。一是加装电梯，针对老旧小区住宅无电梯，上下楼使用不便的现状，鼓励居民积极加装电梯；二是立面改造，重点解决空调机位不统一、外墙立面 不美观问题，鼓励彰显年代特色，体现小区风貌。三是屋顶装饰，有条件的可对老旧小区的屋顶进行活化利用，增加公共活动交流空间，并通过第五立面的美化，提升小区立体形象。
2．实施环境美化工程。一是景观家具，增加老旧小区内的公共座椅、景观小品、景观灯具等设施，提升小区的整体形象和景观风貌，增强邻里互动。二是立体绿化，充分 利用不同条件，选择攀援植物及其它植物栽植并依附或者铺贴于各种构筑物及其它空间结构上的绿化方式。三是海绵设施，通过道路植草沟、下凹绿地、渗水井、渗水管、雨水湿地等 海绵设施的改造，提升建筑与小区的雨水积存、蓄滞和消纳能力。
3．实施功能提升工程。一是公共管理用房， 有条件的可新建从事公共管理活动的功能用房，包括物业、业主委员会、门房、收发室等公共管理用房。二是文化活动场所，有条件的可新建或改装儿童活动中心、图书室、阅览室、 体育活动室、小区文化广场等设施，以及居民交流集会、基层党建活动的场所。三是老人服务中心，有条件的可新建或改建为老年人提供生活照料、文化娱乐等方面专项或综合服务的 功能用房。
4．实施智慧服务工程。一是智慧社区系统，以智慧社区服务平台为依托，完善老旧社区公共服务体系，提供更好的最新资讯、通知、物业管理等便民服务，建 立更加和谐融洽的社区居民关系。二是智慧便民设施，家装对讲系统、智能收件宝、电子信息宣传栏、电动车智能充电桩等设施，让居民享受智慧化生活。
（三）未来社区 型。
未来社区型改造主要是在经过基础型改造和提质型改造完善硬件设施的条件下，通过社区智慧服务平台的打造，提供人本化、数字化服务，实现不同的美好场景。
1．打造未来建筑、未来邻里场景。一是建筑体现个性化，依托阳台绿槽、社区公园、屋顶花园等，提高立体复合绿化率，完善配备服务设施，打造建筑艺术与风貌。二是 文化元素的体现，小区即公园，包容差异文化，传承城市记忆和历史文脉。三是邻里互动空间，通过小区公共活动空间和文艺演出、节日共庆等活动增强邻里互动。四是生活共同体的 打造，通过制定邻里公约，建立邻里社群，发挥小区志愿者、自由职业者、退休专业人员特长优势，为居民提供服务，形成远亲不如近邻的邻里氛围。
2．打造未来教育、 未来健康场景。一是搭建“人人为师”共享学习平台，建设邻里共享学堂、共享图书馆等，探索建立社区全民互动的知识技能共享交流机制，丰富教育培训内涵，倡导终身学习新风 尚。二是促进基本健康服务全覆盖，围绕实现全民康养目标，建立全生命周期健康电子档案系统，完善家庭医生签约服务机制。三是探索线上线下互动平台，支持“互联网+教育”、 “互联网+体检”、“互联网+护理”等教育、健康管理服务模式。
3．打造未来服务、未来治理场景。一是推广“平台+管家”物业服务模式，依托社区智慧平台，建立 便民、惠民社区商业服务，实现停车信息化提醒、信息化查询，围绕社区消防和安全生产，应用智能互联技术，实现零延时数字预警和应急救援。二是构建党组织统一领导的基础治理 体系，完善党建带群建制度，健全民意表达、志愿参与、协商议事等机制。采用居民志愿参与的自治方式，构建社区基金会、社区议事会、社区客厅等自治载体和空间，激发多方主体 广泛参与社区治理。
五、保障措施
（一）强化组织领导。
为加强对老旧小区改造工作的领导，成立以分管区领导任组长的区老旧小区改造工作领导小 组，负责统筹决策、部署推进，综合协调我区老旧小区改造工作。领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，具体负责日常工作。各部门作为成员单位各司其职、通力协作。
（二）强化部门职责。
1．区发改局：指导镇（街道）做好老旧小区综合改造项目的立项审批工作；参与年度改造计划编制。
2．区财政局：参与年 度改造计划编制，负责改造专项资金的统筹安排和监管，协助老旧小区改造项目争取中央、省、市补助资金。
3．区住建局：负责领导小组办公室的日常工作、牵头年度改 造计划编制、推进和考核工作；统筹我区老旧住宅小区改造的有关政策，负责统筹指导老旧小区改造涉及危旧房改造、加装电梯、物业管理等 工作的推进；指导雨污管网与周边市政管网衔接、雨污管网改造及污水排入排水管网许可证核发、加快推进项目审批及招标等工作。
4．区“三改一拆”办：牵头负责涉及 老旧小区改造中违章搭建问题处置的业务指导和督查，负责违建拆除的安保任务分配。
5．区“五水共治”办：牵头负责涉及老旧小区改造中的“零直排”小区整治工作。
6．区城市管理局：负责做好老旧小区综合改造中的违建认定、做好餐饮店油烟污染查处、经营性噪音的查处，做好长效违建管控，做好垃圾分类指导等工作。
7．区民政局：负责指导做好基层社区治理、居民自治、养老服务、社区配套用房建设、管理使用等工作。
8．区委宣传部：负责做好老旧小区改造工作的宣传 报道工作，造浓宣传氛围，正确引导社会舆论。
9．区信访局：负责协调改造工作中涉及的群众来信、来访等信访事项。
10．区审管办：协调改造项目的行政 审批推进工作，做好招投标交易服务工作。
11．区审计局：负责根据审计法相关规定，对政府性投资项目进行审计督查。
12．区公安分局：负责指导、协调 消防、安防设施建设，牵头负责群租房整改。负责小区内噪音扰民行为进行查处。
13．生态环境局临安分局：做好餐饮、娱乐、生产等项目的环评备案工作。
14．规划和自然资源局临安分局：负责老旧住宅小区改造设计方案的规划审批工作，负责老旧住宅小区改造新改扩建项目的不动产登记等工作。
15．区市场 监管局：负责做好改造区块内餐饮、娱乐、生产等项目的审批工作，依法查处改造区块内无照生产经营和相关无证生产经营行为。
16．交警大队：参与老旧小区设计方案 小区内部及对外交通的论证、明确道路性质、负责指导、协调老旧住宅小区停车位及停车管理系统的建设，建立老旧小区内乱停车问题查处机制。负责施工期间的交通组织。
17．消防救援支队临安大队：负责指导老旧住宅小区消防提升改造，依法对老旧住宅小区进行消防监管。
18．各镇（街道）：负责辖区内老旧住宅小区基本 情况调查摸底、预算资金编制和组织实施改造工作；负责建立老旧小区改造后的长效管理。
19．各管线单位：负责所属管线改造工作，配合各镇（街道）协同设计、施 工。地下排管的土建部分由各改造实施单位负责施工，各工程管线单位须向实施单位提供线路走向图和排管数量。
（三）强化资金保障。
1．住建局和财政局应 积极争取中央和省、市补助资金。
2．原则上基础型改造资金不超过700元/平方米，由区财政保障。小区需进行提质型改造的，超过部分（含基础性改造投入）由业主 自行承担。
3．已有相应补助政策的改造内容，按照现有政策执行。如电梯加装按照居民自筹资金、政府补助的形式进行；管道燃气由燃气经营公司出资改造，居民开户时 承担改造费的形式进行。
4．鼓励专业机构、社会资本结合产业参与小区改造，如养老产业；鼓励个人或单位捐资。
（四）强化督查考核。
老旧小区 改造工作纳入年度城市有机更新考核工作的重要内容。由区改造工作领导小组办公室牵头制定考核办法，建立健全定期指导、联合督查、定期通报等制度，确保各项工作不折不扣落实 到位。
本方案自2019年10月6日起正式施行，有效期至2022年12月30日。