一、制定背景

2017年12月，住建部部署开展老旧小区改造试点工作，确定广州、厦门、宁波等15个城市为全国老旧小区改造试点城市。2019年4月15日，住建部、国家发改委、财政部联合下发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，明确要重点关注水、电、路、气设施改造、养老抚幼以及加装电梯等工作。省建设厅等三部门转发了国家部委的通知，并分别对老旧小区申报中央补助项目的范围、条件以及地方政府财政承受能力报告提出具体要求。

今年6月12日，李克强总理调研拱墅区和睦新村时指出：“改造老旧小区、发展社区服务，不仅是民生工程、也可成为培育国内市场拓展内需的重要抓手，既能拉动有效投资，又能促进消费，拉动大量就业，发展空间广阔，要做好这篇大文章”。

6月19日，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造工作。会议强调，要抓紧明确改造标准和对象范围，加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。

6月中旬，省建设厅项永丹厅长在“调研解难题、深化‘三服务’活动”中强调“浙江老旧小区改造工作要走在前列”。

7月2日，区委书记卢春强在听取城市有机更新工作时指出：老旧小区改造，临安要“抓住政策机遇、形成临安模式、走在全省前列”，要总结好试点经验、制定临安标准，固化改造模式，并要求住建局拿出具体实施方案。

二、制定过程

一是强化实地调研。4月17日，人大胡廖明主任带队赴拱墅区和宁波市鄞州区考察学习老旧小区改造工作，5、6月份间，区住建局会同锦城街道两次赴拱墅区现场学习考察，对先进地区老旧小区改造有了直观的了解和掌握。

二是注重政策把握。我们充分贯彻落实三部委《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》、《浙江省人民政府关于印发浙江省未来社区建设试点工作方案的通知》、《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市加强住宅小区物业综合管理三年行动计划审议稿》、《杭州市智慧安防小区建设三年行动计划征求意见稿》、《杭州市老旧小区综合改造提升技术导则征求意见稿》等文件精神，凡是上级文件精神有要求的基本都能体现。

三是吸纳各方意见。为提高《方案》的专业性，我们还邀请了改造经验丰富的浙工大第二建筑设计研究院院长给予技术指导。7月15日，在初稿的基础上，我们还召集相关镇（街道）和部门征求意见，并请各部门结合各自职能进行内部讨论后进行了书面反馈，共收集18 个部门（镇、街道）的27条意见，采纳14条，最终形成《临安区老旧小区改造工作实施方案》。

三、实施方案

方案分为五大部分，主要从总体要求、工作原则、改造流程、改造范围和内容、保障措施五个方面对有关工作进行了明确。

（一）总体要求

主要明确的工作的目标，就是三年时间，综合改造老旧小区100万平方米，通过“序化、洁化、亮化、美化”，使老旧小区成为“生活有配套、活动有空间、安全有保障、管理有成效”的“四有、四化小区”。

（二）工作原则

明确了工作坚持的五大原则，分别是：坚持自下而上、共同缔造；坚持统筹联动、成片推进；坚持长远眼光、打造未来；坚持因地制宜、绿色集约，以及坚持部门联动、长效管理。

（三）改造流程

明确了工作的程序步骤，主要分为七大步骤，分别是：

1.调查摸底。各镇（街道）组织对辖区内老旧小区进行调查摸底。2.制定方案。各镇（街道）根据调查摸底及改造申报主体意见征集情况，制定工作方案。3.居民决策。是否改造需进行表决，表决应经“双三分之二” 以上的业主同意方可实施。4.申报确定。各镇（街道）汇总改造申报情况，统一上报至区老旧小区改造领导小组，经区政府同意后，列入改造计划。5.组织实施。各属地镇（街道）具体实施。6.项目验收。项目完工后，由实施单位组织建设单位、参建单位、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。7.后续管理。对老旧小区后续管理问题进行了规定。

（四）改造对象和内容

明确改造对象为：2000年以前建成、近5年未实施综合改造且近期未纳入规划征迁改造范围的住宅小区，并规定了其他可纳入改造的小区类型。

明确改造方式分为三类：

1.基础型改造。主要以完善市政配套、消除安全隐患为整治目的，实施环境整治、管网整治、建筑整治、道路整治、智慧安防、文化彰显六大工程，并重点突出市政道路、给排水、供电供气、弱电管线、消防安防、建筑修缮、环卫设施等的基础配套的改造完善。

2.提质型改造。提质型改造主要是在基础型改造的基础上，实施建筑提升、环境美化、功能提升、智慧服务四大工程，进一步提高建筑品质、美化环境、提升功能。

3.未来社区型。主要是在经过基础型改造和提质型改造完善硬件设施的条件下，通过社区智慧服务平台的打造，提供人本化、数字化服务，着力打造“品质小区”、“智慧小区”“颐养小区”。

（五）保障措施

从组织领导、部门职责、资金保障、督查考核四个方面进行了保障性规定。

四、关于改造范围、内容及资金保障

（一）关于改造范围的确定。

原则上，改造对象限定在2000年前建造的范围内。但根据实际工作需要，建议将两类小区也纳入改造范围：一是2000年后建造，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的普通商品房小区；二是在街区改造过程中碰到需要统一考虑的城中村、零星小区和楼道。

另，为提前谋划工作，我局近期初拟了《老旧小区改造三年行动计划》，初步考虑，三年完成老旧小区改造335个，总计约150万平方米（其中符合杭州市改造补助条件的、2000年以前小区约100万平方米），预算资金约10.96亿元。根据区域大小，分为八个区块，具体时序安排上考虑“由东至西、成片推进”的原则，建议2020年启动吴越文化遗址公园控制范围的街区改造。具体详见图纸及表格。

（二）关于改造内容的确定。

方案中根据小区不同类型，将改造分成：基础型改造、提升型改造和未来社区型三种。这种设计主要是考虑满足业主的不同需求，基础型改造主要着眼于小区最基本功能的完善和补充，而提升型是在基础型的基础上，更加关注外观和舒适的问题，未来社区型则是着眼未来社区建设的最高标准设计。改造什么类型的，由业主说了算，只不过财政保障仅限于基础型。

同时，考虑到杭州市即将出台《杭州市老旧小区综合改造提升技术导则》，且像“无违建小区”、“污水零直排小区”、“智慧安防小区”等均有各自的规范要求，在《实施方案》中以体现工作内容和要实现的改造目标为主，具体的建设标准仍以相关规范为准。

（三）关于改造资金标准的确定。

一是明确了改造统一财政补助标准不超出700元/平方米。这个标准是根据试点南苑小区一期的改造情况计算的，南苑小区一期建筑面积84560平方米，小区改造费用7930万元（含立面改造费用2170万元），按照《实施方案》中基础型改造和提升型改造的不同内容区分后，折合基础型改造需求资金约680元/平方米，其余设计提升型改造资金约257元/平方米。二是明确超额部分业主承担。小区需进行提质型改造的，超过700元/平方米部分（含基础性改造投入）由业主自行承担。

（四）关于资金保障的方式。

主要考虑四个方面来源，一是财政保障。原则上基础型改造资金由区财政保障。二是住建局和财政局积极争取中央和省、市补助资金。三是已有相应补助政策的改造内容，按照现有政策执行。如电梯加装按照居民自筹资金、政府补助的形式进行；管道燃气由燃气经营公司出资改造，居民开户时承担改造费的形式进行。四是鼓励专业机构、社会资本结合产业参与小区改造，如养老产业；鼓励个人或单位捐资。