各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

《临安区农村宅基地和住房审批建设管理实施办法》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

杭州市临安区人民政府办公室

2023年8月30日

（此件公开发布）

临安区农村宅基地和住房审批建设管理实施办法

为进一步加强农村宅基地管理，规范农村住房建设和管理，深入实施乡村振兴战略，提高农村住房建设质量，切实改善农村人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省城乡规划条例》《浙江省土地管理条例》《浙江省农村住房建设管理办法》等法律法规、规章及《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《杭州市农村住房建设暂行管理办法》等文件的规定，结合我区实际，制定本办法。

一、适用范围

（一）本办法适用于本区行政区域内农村宅基地的申请与审批、住房建设（含新建、改建、扩建）、农村住房调剂及监督管理等工作。

（二）本办法所称农村宅基地是指农村村民（具有农村集体经济组织成员资格的人员，以下简称村民）用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

二、基本原则

宅基地申请和农村住房建设管理应当遵循以下原则：

（一）符合规划原则。

农村住房建设使用宅基地，应当符合国土空间规划、村庄规划和分区处置规定，按照城乡统筹、合理布局、适度集中的要求进行规划引领控制，优化单体设计方案，确保规划的严肃性、整体性、统一性和连续性。积极推进中心村建设和土地综合整治工作，切实提高土地节约集约利用水平，实现村庄规划全覆盖。分区处置规定（农村宅基地及住房建设可批可建、停批停建范围）另行制定。

（二）节约集约原则。

农村住房建设使用宅基地应节约集约、合理利用土地，在坚持最严格耕地保护制度基础上，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，严格控制新增宅基地占用农用地。科学统计宅基地用地需求，合理安排新增建设用地指标，涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续。严格控制宅基地面积，鼓励通过采取闲置宅基地和住宅退出、流转等方式，向中心镇中心村集中、集聚。

（三）严格管控原则。

严格落实农村宅基地管理“一户一宅、拆旧建新、面积法定”的要求，有效保障村民的合法居住权。相关部门和各镇（街道）须强化审批管理和监督，落实全过程监督管理制度，严禁未批先建、少批多建，做到带图审批、带图监管、按图施工、挂牌施工、带图验收。严格农村宅基地用途管制，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

（四）风貌管控原则。

市规划和自然资源局临安分局按照本行政区域内的风土人情、实际情况，制定风貌管控方案，镇（街道）需按管控方案的要求，在农房审批中具体落实。

（五）便民高效原则。

宅基地审批和村民建房管理要按照农房“浙建事”系统（以下简称系统）要求，将宅基地申请、审批、建房审批、监管、验收和办证等全过程纳入系统。镇（街道）应落实村级代办制度，为群众提供一站式高效便捷服务。

三、职能划分

（一）区人民政府负责本行政区域内宅基地和农村住房规划建设的统一领导和监督管理。

（二）区农业农村局承担农村宅基地改革和管理有关工作。起草农村宅基地管理和使用相关政策，指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和农村宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农房利用，指导和监督检查镇（街道）宅基地审批等工作。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查。

（三）市规划和自然资源局临安分局负责国土空间规划、组织制定风貌管控方案、农用地转用、不动产确权登记等工作。在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求。指导和监督检查镇（街道）建房（规划许可）。

（四）区住房和城乡建设局负责监督管理、指导和检查农村住房建设工作、农村危旧房治理，组织编制农村住房设计通用图集，开展农村建筑工匠培训和管理；负责收集房改房、集资房、经济适用房、人才房、农村工匠等相关信息。

（五）公安、信访、财政、综合行政执法、生态环境、交通、民政、水司、电力、通讯等有关单位应加强配合和协调，强化信息共享互通，各司其职，共同做好宅基地和农村住房建设的相关工作。

（六）镇（街道）负责本辖区内宅基地审批、用地审核、村庄规划编制、农村住房建设监管和风貌管控工作，建立土地日常巡查制度，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为，防止产生新的违法违规占地现象。受相关职能部门委托牵头负责辖区内的规划、建设等审批。镇（街道）应按照完善基层治理体系要求，由城建机构牵头审批和管理工作，建立“一个窗口对外受理、内部联动运行”的宅基地用地建房联审联办制度。

（七）农村集体经济组织负责本集体经济组织成员建房资格核查、建房人口数核查、宅基地有序安排、村民自治管理、宅基地日常监管及村民建房等相关工作。落实动态巡查管控，设立村级宅基地协管员，对农村住房建设中的违法行为及时劝阻、报告。

四、用地保障

镇（街道）应对村民住宅建设计划及用地需求进行调查统计，并在每年12月底前向区农业农村局提出下一年度村民建房新增建设用地需求计划申请，区农业农村局根据上报的新增建设用地需求计划会同市规划和自然资源局临安分局调查核实后报区政府同意。待上级新增建设用地指标下达后，再下达至镇（街道）。镇（街道）在区政府批准的计划建设用地内监管农村建房，做到总量控制、建设有序。

五、选址管理

镇（街道）做好村民的建房选址时，应遵循以下原则：

（一）农村居民点布局应当遵循集约、因地制宜的原则，禁止在永久基本农田、生态保护红线中、地质灾害高易发区选址；

（二）不得位于公路铁路建筑控制区或者河道、湖泊、水库管理范围，需尽量避免在地质灾害易发区选址；

（三）选址的位置不与村庄基础设施建设相矛盾；

（四）涉及交通、林业、地质灾害防治、水利、生态环境、文保、历保或电力等用地的，应依法取得相关部门的同意。

六、申请管理

（一）申请主体：农村住房建设使用宅基地，以户为单位申请，申请时户内宅基地资格权人必须全部登记在册。

本办法所称的户，是以农村集体经济组织成员清册为依据，结合公安户籍信息等认定的农村家庭户。

（二）农户可按照以下规定分户：

1．夫妻离婚满三年或再婚满一年，可以分户；

2．户内有多个子女的，达到法定结婚年龄的子女，可以分户，但父母应随其中一个子女组成户；

3．“四代同堂”且户内人口7人及以上的，可以分成两户；

4．在同一个农村集体经济组织的，父母与达到法定结婚年龄的唯一子女已经分户并分别持有宅基地使用权证的（不含继承取得的住房），申请易地宅基地建房的需合并为一户，原宅基地交还农村集体经济组织；申请原宅基地建房的可以按两户，每户宅基地面积不得超过110平方米且父母的不超过原确权面积；

5．法律、法规和政策规定的其他情形。

除本条款第4点情形外，在同一个农村集体经济组织的，父母与子女已分户的，父母应随其中一个子女组成户申请使用宅基地。

（三）农户的建房人口计算规定：

1．建房人口以该户在本村的集体经济组织成员确定；

2．现役军人（不含军官）、大中专学生、服刑人员可计算建房人口；

3．法律、法规和政策规定的其他情形。

（四）符合下列情形之一的农户，可以申请使用宅基地：

1．因政府、集体建设或项目建设、自然灾害等需要迁建、重建的；

2．无宅基地且未享受过保障性住房（含房改房、集资房、经济适用房、人才房，下同）的无房户；

3．符合分户条件且分户后无房的；

4．原有住房拆除重建的；

5．法律、法规和政策规定的其他情形。

（五）有下列情形之一的农户，其宅基地及建房申请不予批准：

1．建房选址不符合相关规划要求的；

2．除按规定调剂外，以出卖、出租、赠与等形式处置宅基地及建筑物，或将农村住房改作其他用途等再申请的；

3．夫妻一方已享受过保障性住房的；

4．不具备分户条件的；

5．享受村集体住房保障的特困供养人员；

6．城镇居民拥有或继承取得的农村住房；

7．法律、法规和政策规定的其他情形。

（六）闲置利用：坚持“一户一宅”、农村宅基地集体所有制原则，依法依规有效盘活农村闲置住宅和宅基地，优化农村资源配置。

1．经农村集体经济组织核查、农村集体经济组织成员代表大会讨论通过，闲置住宅可调剂给本村无房户或置换给住房困难户。不得将闲置住宅调剂给不符合建房审批条件的人。

2．鼓励有一定经济实力的村集体按照集体资产的处置权限与程序对闲置住宅、宅基地等进行统一规划、统一开发经营，发展旅游民宿、健康养老、文化创意、农产品加工、仓储等新产业新业态，拓宽村集体增收渠道。

七、批建管理

（一）农户建房鼓励通过系统进行线上申请、审批。

（二）农户申请农村宅基地及建房时，应需以下材料：

1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表。由户主为代表提出申请，户主由户内成员自主申报确定（应有民事行为能力）；

2．农村宅基地使用承诺书；

3．农户身份材料；

4．使用原有宅基地建房的，提供宅基地使用权证复印件一份；

5．符合要求的农村住房设计图纸（含通用图集）；

6．涉及分户的，提供分家析产协议书；

7．涉及旧房处置的，提供旧房拆除、旧房交还农村集体经济组织或旧房调剂给其他村民等材料一份；

8．其他依法或有关规定需要提交的材料。

（三）建房审批及建设监管。

1．申请。农户向农村集体经济组织提出建房申请，提交农村集体经济组织讨论审查。

2．审核。经审查符合建房或调剂条件的，应将宅基地使用方案提交农村集体经济组织成员代表大会讨论决定。会议通过后在村集体内进行公示，公示时间不得少于10日。公示无异议或异议不成立的，向镇（街道）提交申请材料；公示有异议的，提交农村集体经济组织成员代表大会讨论决定；讨论不通过的，应说明原因并及时告知申请人。在公示期间，镇（街道）可以提供踏勘服务。

3．审批。镇（街道）通过系统收到建房申请材料后应组织相关工作人员进行材料审核及联合踏勘，对申请是否符合申请条件，拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、相关规划，是否影响相邻住户或地块的合法权益，宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村审查、公示，农村住房设计图纸是否符合风貌管控要求和其他相关规定等情况进行实地调查审核。符合申请条件的应在自收到建房申请材料之日起15个工作日内审核批准；如需修改或补充材料的，镇（街道）应在5个工作日内通过系统一次性告知，材料齐全后在10个工作日内办结；不符合申请条件不予批准的，应在15个工作日内作出不予批准决定并说明理由。批准后向申请人核发农村宅基地批准书和建房（规划许可）证，批准的结果需进行公布；同时告知申请人，有原住宅（包括附房）的，原住宅拆除或处置后向镇（街道）预约申请定点放样。

4．放样。农户取得相关审批证书，应向镇（街道）预约申请定点放样。镇（街道）应当在收到放样申请之日起7个工作日内，特殊情况3个工作日内，组织人员到现场开工查验，放样时应先核实原住宅拆除或处置、权利证书注销或变更等情况，原住宅拆除或处置到位、符合其它要求后由有资质的测绘单位实施测绘定点，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，形成放样记录上传系统。镇（街道）需同步安装监控，实时掌握建房情况。

5．基槽验收。农户应当将确定的基槽验收时间事先告知或者经由农村集体经济组织告知镇（街道）。镇（街道）届时应联合测绘单位派人员到场监督，形成记录上传系统并与放样记录比对，符合要求的，继续施工；不符合要求的，镇（街道）责令停止建设，限期改正，改正后方能继续施工。

6．过程监管。镇（街道）须加强对农村住房施工现场的监督巡查，每层立模后未浇筑前派人员到施工现场查看，形成记录上传系统，与批准图纸进行比对，发现问题须立即责令农户停止建设，限期改正。镇（街道）相关人员还应随时查看监控视频，发现问题，立即到现场查验。

7．竣工验收。农户建房竣工后，通过系统向镇（街道）提出农村宅基地和建房（规划许可）验收申请。镇（街道）应在收到申请之日起3个工作日内组织验收，根据宅基地批准书、建房（规划许可）等内容及竣工测绘资料，现场勘查农户是否按照放样点位、批准面积、四至等要求使用宅基地；是否按照批准面积、建筑高度、规划要求等建设住房。验收不合格的，镇（街道）应在3个工作日内提出书面整改意见，农户改正后重新向镇（街道）申请验收；验收合格的，镇（街道）应在4个工作日内出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。现场勘查的镇（街道）工作人员不少于2人。

农户取得《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》后，负责组织建筑施工企业或者建筑工匠对农村住房进行竣工验收，委托监理的，监理单位或监理人员也应当参加验收，参加的验收人员应签署竣工验收意见。农村住房经验收合格的，方可交付使用。通过验收的农户，应及时向不动产登记部门申请办理不动产登记。

8．档案归档。镇（街道）负责将从申请到办证过程中收集的资料整理归档，并及时将审批情况报区农业农村局、市规划和自然资源局临安分局、区住房和城乡建设局备案。

八、建造标准

（一）村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准（包括附属用房、庭院用地）：

1．使用原宅基地的，最高不得超过140平方米；

2．使用除原宅基地外其它土地的，最高不得超过125平方米；

3．户内建房人口仅为一人的，最高不得超过110平方米；

4．宅基地面积以投影面积计算，含走廊、门廊、阳台、挑檐等。挑檐宽度不超过0.6米（不得影响相邻农户）的，可不计。

（二）农房建筑层数严格控制在3层及以内（多个室外设计地坪的，多层数侧严格控制在3层及以内），架空层层高超过2.2米（含）的按1层计算层数；涉及地下空间利用的，不得超过宅基地批准范围，深度不得超过3.0米，应带图审批且施工严格执行相关技术规定，不得破坏地下管线功能，不得对相邻的合法建（构）筑物、附着物造成损害；建筑高度平屋顶的不得超过10.5米，坡屋顶的檐口高度不得超过10.5米、屋脊高度不得超过13.5米。建筑高度计算规定按《民用建筑通用规范》最新标准执行，室外设计地坪要与周边地坪和道路标高等相协调，不得随意升降。

（三）带图审批：区住房和城乡建设局及镇（街道）应积极推广农村住房设计通用图集，农户对选定的图集有需要进行微调的，镇（街道）或区住房和城乡建设局应及时提供微调服务；农户也可委托具有房屋建筑工程设计资质的单位或者建筑结构专业的注册设计人员进行设计并出具设计图纸；建设三层以及三层以下不设地下室的农房，农户也可委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计并出具设计图纸。设计图纸应满足风貌管控要求。

（四）严禁占用农用地尤其是耕地建围墙。因地形、安全等因素，在建设用地上需要建设围墙的，要结合美丽庭院、民风民俗，处理好邻里关系，以通透式为主，高度控制在0.9米及以下。

九、建设管理

（一）新建农村住房的应尽量避开地质灾害易发区，确实不可避免的，应当依法实施地质灾害危险性评估，按要求做好防治措施，在治理完成后动工建造。

改建、扩建农村住房的，应当对原有房屋进行结构安全鉴定。

（二）农村住房建设应当委托建筑施工企业或者具有相应技能的农村建筑工匠施工。

受委托的施工企业或者农村建筑工匠必须按图施工，不得擅自修改，应当落实防护措施，形成施工记录。

（三）镇（街道）和农村集体经济组织应当指导、监督农户与承建人签订《农房施工承包合同》，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。

农户对农村住房建设质量安全负总责，承担建设主体责任。建筑施工企业或者农村建筑工匠对农村住房建设的施工质量和安全负责。农房设计、材料供应等相关单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。

（四）区住房和城乡建设局应完善农村住房建设的标准化、文明化，鼓励农户采用新型建造技术和绿色建材，提高农村建房的施工质量和安全保障。建筑施工企业或农村建筑工匠应当协助农户选用符合国家和浙江省规定标准的建筑材料、建筑构配件和设备。

十、技术服务

有关部门和镇（街道）可以委托专业技术机构承担下列工作：

（一）编制农村住房设计通用图集，并提供微调服务；

（二）提供放样、基槽验收、竣工测绘服务、不动产登记服务；

（三）提供地质灾害危险性评估及治理方案；

（四）实施农村住房施工质量和安全监督辅助工作。

受委托的专业技术机构提供前款规定服务的，不得向农户收取费用。

十一、监督管理

（一）按照“谁审批、谁管理”的原则，镇（街道）负责辖区内农村宅基地和建房管理工作，镇（街道）主要负责人为第一责任人，分管负责人为直接责任人，镇（街道）要建立完善农村用地建房动态巡查制度，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的违法违规行为，并实时录入系统生成电子数据。

1．受理群众举报。镇（街道）应及时受理群众举报，对外公布宅基地违法举报电话，畅通受理举报渠道，对村民未经审批违规建房的举报信息，应及时组织人员现场查证，及时制止，将违建行为消灭在初始状态。

2．开展日常巡查。镇（街道）应加强对本辖区内宅基地使用及建房行为的巡查监督，配置1名或以上农村住房建设管理员，负责农村住房建设具体管理工作；要严格落实村民建房全过程监督管理制度，并建立相应台帐，一旦发现违法违规行为，立即予以劝阻、制止。农户在批准后未及时申请放样或者申请暂停建设的，镇（街道）要落实巡查责任，及时了解地块动态。

3．落实村级宅基地协管员责任。农村集体经济组织主要负责人为第一责任人，同时落实1名宅基地协管员，落实监管责任，及时掌握本村农户建房动态。每月进行地毯式巡查，确保农户按照本办法施工建设，第一时间发现违法建设、第一时间进行劝阻并报告镇（街道）。

4．区农业农村局、市规划和自然资源局临安分局等部门依照各自职责每季度对镇（街道）宅基地和建房（规划许可）审批、批后监管情况进行抽查，抽查比例不少于批准总数的10%。在监督检查工作中发现镇（街道）工作人员的违法行为，依法应当给予处分的，应当依法予以处理；自己无权处理的，应当依法移送监察机关或者有关机关处理。

（二）农户放样后，由镇（街道）将农户的建房审批情况在建房点实行挂牌施工。建房施工牌必须放置在建筑立面视线可视范围内，且保证从施工开始之日至竣工验收通过前挂牌到位。

建房施工牌由区住房和城乡建设局提供样板，镇（街道）根据样板统一制作，统一规格尺寸，统一标准填写。

十二、附则

本办法自2023年10月1日起施行。有效期为5年。

      临安区农村宅基地和住房审批建设管理实施办法.pdf